меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Автоандеграунд

04 мая 2011

Места в подземных паркингах по цене иномарки или даже однушки в Подмосковье — этим сегодня уже никого не удивишь. Даже экономсегмент уверенно дорожает. Так что выгоднее — площадка «под землей» или бокс в независимом гаражном комплексе? И стоит ли вообще игра свеч?

Места в подземных паркингах по цене иномарки или даже однушки в Подмосковье — этим сегодня уже никого не удивишь. Даже экономсегмент уверенно дорожает. Так что выгоднее — площадка «под землей» или бокс в независимом гаражном комплексе? И стоит ли вообще игра свеч?

Здесь вам не место

У законодательства, регулирующего количество машино-мест при строительстве жилых объектов, давняя история. Еще в 2005 году правительство Москвы выпустило постановление № 769-ПП, в соответствии с которым в домах экономкласса, где общая площадь на человека составляет до 30 кв. м, на квартиру должно приходиться не менее одного места. В комплексах бизнес-класса с количеством метров на человека от 30 до 50 кв. м этот показатель увеличен почти вдвое. В домах повышенной комфортности с площадью на человека свыше 50 кв. м полагается не менее двух парковочных мест на квартиру.
Однако так дело обстоит лишь в теории. На практике заявленным нормам соответствует только элитный сегмент, с которого, собственно, и началась история строительства подземных гаражей в жилых комплексах. Даже в бизнес-категории, где продуманный паркинг — неотъемлемый элемент инфраструктуры дома, по данным аналитиков, соотношение квартир и машино-мест в среднем составляет один к одному. Что уж говорить об экономклассе! Ситуации, когда на две, а то и три квартиры в новом доме приходится одно место на стоянке, — печальная реальность.

На земле

Как правило, все, что может сегодня предложить застройщик экономжилья владельцу авто, — банальные «карманы» для машин или наземные стоянки на полсотни мест, организованные в ходе благоустройства территории. Вариант многоярусных наземных паркингов, входящих в состав жилых комплексов, широкого распространения пока не получил. «Наземные парковки, реализуемые девелоперами, представляют собой многоуровневые монолитно-кирпичные объекты, — рассказывает Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга агентства недвижимости „Домус финанс“. — Чаще всего территория стоянки не поделена на закрытые боксы, а представляет собой единое пространство. Покупатели приобретают не гараж в привычном понимании, а место».
По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации ИНКОМ, отдельно возводить паркинги застройщику не совсем выгодно с точки зрения доходности. Размер обременений и стоимость земли значительно превышают прибыль, получаемую от сдачи машино-мест.

Под землей

Подземные паркинги непосредственно под домом застройщик бюджетного жилья тоже возводить не стремится. В первую очередь это обусловлено экономикой проекта — технологическими сложностями и высокой стоимостью работ. «Сооружение подземного паркинга — непростой с технологической точки зрения и, как следствие, дорогостоящий процесс, — разъясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК КОНТИ. — Без согласования вопроса размещения транспортных средств и проработанной системы подъезда к дому с дорожным управлением не удастся получить разрешение на проведение работ. К тому же подземные строительные конструкции минимум в два раза дороже наземных. Также при возведении любых подземных сооружений существует опасность подвижек или даже обвала грунта, и чтобы получить разрешение, нужно пройти большое количество согласований».
Девелоперы часто утверждают, что подземный паркинг — это обременение, особой прибыли такой объект не приносит, места продаются по себестоимости, а иногда и вовсе являются убыточными. Тем более что спрос в экономсегменте невелик — сказывается ментальность покупателей, которым обычная автостоянка или просто двор кажутся более разумным вариантом с финансовой точки зрения.

Кто ищет...

Впрочем, из любого правила есть исключения. На рынке доступного жилья все-таки присутствуют девелоперы, считающие паркинг неотъемлемым элементом современного жилья. Основная идея — создать в доме комфортную среду и, таким образом, поднять стоимость проекта. Различные акции (беспроцентные рассрочки, два машино-места по цене одного, парковка в подарок при покупке многокомнатных квартир) стимулируют спрос и повышают ликвидность как парковок, так и дома.

«Независимо от категории объекта владельцы квартир предпочитают иметь собственное машино-место на территории комплекса, лучше всего — на подземном стоянке, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор „МИЭЛЬ-Новостройки“. — Например, в реализуемых нашей компанией домах экономкласса на ул. Лукинской (Ново-Переделкино) и в ЖК „Юбилейный“ (Химки) двухуровневые паркинги пользовались большим спросом, в данный момент все продано. При этом предложение было адекватно спросу: на квартиру приходилось менее полутора мест». Другой удачный пример — ЖК «Волгоградский», где девелопер сыграл как раз на ограниченности площади паркинга при большом объеме квартир, а также малом количестве гостевых стоянок и парковок поблизости. В таких условиях уже за месяц до начала продаж образовалась очередь.

Сколько-сколько?

«Цены зависят от многих факторов, — рассказывает М. Литинецкая. — В том числе от местоположения, класса и качества дома, коэффициента обеспеченности машино-местами. Понятно, что дороже всего в центре Москвы, где наблюдается самый острый дефицит парковок. Кроме того, играют роль себестоимость строительства, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций».

Диапазон цен в эконом и бизнес-сегменте колеблется в пределах от 500 тыс. до 2,5 млн руб. Например, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в мкрн «Царицыно» места стоят 500 тыс., в ЖК «Бутово-Парк» — от 950 тыс. до 1,2 млн, в ЖК «Битцевский» — 0,55-1,5 млн. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в ЖК на ул. Днепропетровской, вл. 25а, ведется реализация парковочных мест стоимостью от 702 тыс. до 1,1 млн руб. В ЖК «ФилиЧета» цена места — 1,4-2,5 млн руб.; в ЖК «Примавера» — 1,2-1,7 млн; на ул. Покрышкина, 8 — 1,3-1,9 млн.

В разрезе

Как выглядит современный подземный паркинг, возведенный в соответствии со строительными нормами? По словам Ю. Синяева, площадь одного машино-места, как правило, составляет не менее 3×6 м, высота потолков — минимум 2,3 м. Требования предъявляются к уровню освещения, количеству въездов и выездов, системам вентилирования и пожаротушения. На больших стоянках обычно предусматривается пункт технического обслуживания, где можно помыть автомобиль или подкачать колеса.
Одна из важнейших характеристик подземного гаража — безопасность не только машины, но и владельца. Снаружи и внутри расположены системы видеонаблюдения, позволяющими охранникам контролировать ситуацию. В оснащении может быть задействован ряд технических средств, позволяющих идентифицировать владельца места и обеспечивающих удобство пользования стоянкой — например, дистанционное управление воротами. С 2001 года в премиум- и бизнес-сегменте дома проектируются с лифтами, которые спускаются в подземный паркинг. Для экономжилья это пока неактуально, хотя лифты для навигации внутри гаража используются.

Плата за ошибки

Между тем на рынке есть примеры, когда дальше рекламной картинки паркинга дело не шло. Из-за ошибок в планировочных решениях появляются неудобные въезды и выезды, тесные боксы, узкие повороты. Распространенное явление — неподходящий климатический режим, попросту говоря, экономия на вентиляции. Испарения как в бане, лужи, которые сохнут неделями, грибок на стенах — такие жалобы приходится слышать от автовладельцев. При этом ежемесячная плата за коммунальные услуги в экономсегменте достигает 2 тыс. руб., что на порядок больше, чем в независимых гаражных комплексах, построенных добротно, но по старинке.

Вот и получается, что вопрос о целесообразности покупки стоянок в новостройках до сих пор остается открытым. Тем более что в связи с озабоченностью правительства Москвы данным вопросом на рынке появились и другие решения. Скажем, программа «Народный гараж», предполагающая инвестирование средств населения в создание многоэтажных паркингов. Также рассматривается возможность организации многоярусных стоянок на участках, освобожденных после сноса «ракушек». Какой продукт окажется наиболее конкурентоспособным, покажет время.

Издание: Новый адрес
Автор: Наталья Денисова

вверх