меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Без паники!

09 июня 2011

«Ах, обмануть меня не трудно!.. Я сам обманываться рад!» © Александр Пушкин

Покупатель может быть спокоен, разговоры о скором ценовом всплеске пока остаются лишь разговорами. Оснований для летнего всплеска цен на столичное жилье не появилось. Действительность на ценовом рынке жилья столицы не столь радужна, как пожелали уже думать большинство игроков. Ни одной реальной причины аналитики и ведущие игроки рынка недвижимости корреспонденту Fivedays.ru не предъявили.

В начале июня Росреестр действительно зафиксировал рост количества сделок купли-продажи столичных квартир. В СМИ стала просачиваться неподкрепленная информация о скором подорожании жилья аж на 15-30%. Наши эксперты не сомневаются, что накануне сезона отпусков кое-кто искусственно разогревает рынок недвижимости. Пресс-релизы игроков с конца мая запестрили сообщениями для СМИ о предстоящем рыночном повышении цен. Чаще всего этот рост компании связывали «с возросшей строительной готовностью объекта». Дорожать обещали целыми районами. К примеру, повышать цены на квартиры в мкр. «Царицыно» девелопер проекта ГК «Настюша» пообещал «дважды в месяц». Такое решение компания объяснила «стремительными темпами строительства жилья и дефицитом качественных площадей в Москве».

Смешной рост

Эксперты не верят в столь высокую динамику цен. 100% опрошенных Fivedays.ru игроков рынка недвижимости слухи о том, что столичное жилье подорожает этим летом на 15-30% признали блефом. По мнению независимого эксперта Юрия Кочеткова, столица вышла на достойный уровень продаж — от 8 000 до 10 000 сделок в месяц. Но даже они, как правило, не закончены. «Переоцененные квартиры стоят, остальные идут по ценам предложения, а не по реальным ценам, когда продавцы начинают уступать, чтобы закрыть сделку, — полагает представитель концерна «МонАрх» Владимир Смирнов. Докризисных сценариев с ростом цен предложения он пока не наблюдает. Кроме того, риэлторы забыли и не вспоминают про импровизированные аукционы. Действительно, за первую неделю июня цены подросли еще на +0,3%, — подтверждает статистику Кочетков, однако аналитик сомневается, что за все лето 2011 года этот ценовой рост превысит 5-6%. Со слов игрока, в прошлом году купившего себе московскую квартиру, дисконт для трехкомнатной квартиры в ценовом сегменте $7-8 млн по сделке не превышал 100 000 руб. Для дорогих квартир скидки, конечно, были, однако не столь принципиальными. Юрий Кочетков полгода подыскивал себе квартиру, неоднократно делал публичные оферты на скидки в 200-400 тыс. Результат был нулевым. Традиционные локальные спады продаж — первая неделя июня, последняя неделя августа — связаны с определением подрастающего поколения. «Столичное жилье на вторичке — двушки-маломерки эконом-класса в пределах 6-8 млн. рублей — покупатель с начала года брал в ипотеку и по обмену. Не всем из них удалось прислушаться к рекомендации Владимира Смирнова «прогнуть продавцов» — кого на 50 тыс, кого на 500 тыс руб. Иные риэлторы ждали сделки по 2-3 месяца, при средней экспозиции в полгода, в итоге продавцы сдавались. Смирнов летнего ажиотажа не ожидает. И все предпосылки разогревать рынок — это, по мнению эксперта, всего лишь типичные уловки риэлторов нагнетать истерию с ценами в релизах.

За разъяснениями ситуации и ценовым прогнозом Fivedays.ru обратился ко всем ведущим аналитикам российского рынка жилой недвижимости. По данным весеннего сезона цены на квартиры в новостройках выросли незначительно — в марте по сравнению с зимними месяцами — лишь на 2%. Специалистам компании «Домус финанс» апрель показал, что цены растут строго в пределах инфляции. И оснований прогнозировать резкое повышение цены — в диапазоне 15-30% у них нет. То, что «цены предложений жилья в России в последние месяцы неуклонно растут, — подтверждает и гендиректор аналитического агентства RWAY Александр Крапин.
Это, прежде всего, характерно для ряда первичных рынков жилья и, в первую очередь — московского рынка. Многочисленные заявления высокопоставленных лиц о преодолении кризиса воздействовали на девелоперов, застройщиков и брокеров, которые продолжают повышать цены на квартиры. Однако большинство рядовых покупателей, по мнению Крапина, при уже достигнутом уровне цен не в состоянии сегодня осилить ни аренду жилья, ни тем более его приобретение — даже с помощью ипотечного кредитования, что подтверждают данные исследования, который провели специалисты Аналитического агентства RWAY: рост числа сделок в столице, связан с надеждами частных инвесторов на дефицит нового жилья в столице, а значит, и на дальнейший рост цен. Какая-либо определенность позиции новой столичной администрации по развитию рынка жилья наступит не ранее осени, но уже сейчас аналитики видят, что объемы жилищного строительства в столице будут весьма ограничены.

В целом по России, необходимость осуществления массовых продаж жилья эконом-класса, в рамках программы ФЦП «Жилище», вынудит федеральную власть еще раз директивно оказать влияние на рынок. По предположению Крапина это может быть сделано на основе очередного заявления высокопоставленного чиновника.

По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве вырос за май на 2,8%. Тогда как, по информации портала www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве прибавили за май лишь около 2%, по причине ослабления курса доллара.

Как показывают еженедельные индексы, темпы прироста к концу мая снизились до 0,3% в неделю или чуть более 1% в месяц. То есть, несмотря на некоторый разгон в течение марта-апреля, цены на недвижимость в Москве по-прежнему готовы прибавлять не более чем инфляцию, или порядка 1% в месяц— утверждает главный аналитик МАГР, руководитель аналитического центра Irn.ru, Олег Репченко. В мае, по данным с его сайта наибольший прирост показали качественные современные монолитно-кирпичные дома и «сталинки». Центральный округ Москвы оказался в аутсайдерах майского роста. В лидерах — Западный и Юго-Западный округ.
«То, что в течение лета ажиотажного спроса традиционно не происходит, вовсе не значит, что цена метра будет дисконтирована, — отметил управляющий партнер проекта „Башня Федерация“ Кирилл Маслиев. — Цены на недвижимость в Москве продолжают расти, однако безусловно, докризисный ажиотаж на рынке не наступил. Наличие большого количества факторов от макроэкономического фона, включая рекордные цены на нефть, до продолжающегося падения объемов строительства в Москве говорят о тенденции к удорожанию квадратного метра».

Эксперт отчетливо наблюдает тенденцию возвращения основных макроэкономические показателей на докризисный уровень, которая, очевидно, будет подхвачена и рынком на недвижимость. Так, вполне логичен естественный переток части средств в другие активы, в том числе на рынок жилья. Также не следует забывать, что большое количество малых по площади квартир уходит с рынка, их окончательная распродажа поднимет общую ценовую планку в городе.

«Даже в период самого острого роста цены на рынке жилья не менялись более, чем на 10% за месяц, — напомнил руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин. «Резкий скачок цены, скорее всего, только отпугнет покупателя, а не вызовет ажиотаж. Ведь после кризиса покупатели ведут себя немного иначе — они стали более разборчивы, — считает директор департамента продаж и маркетинга компании „Домус финанс“ Андрей Глебов. — При столь высокой ценовой динамике покупатели, вероятнее, займут выжидательную позицию. Пример этому мы уже видели в начале апреля, когда застройщики накануне активного сезона решили поднять цены на свои объекты. И покупатели отреагировали на это резким снижением спроса».

Подогрев

Риэлторы — основные «раскачиватели» рынка (в реальности ссылаются на аналитиков, практику своих продаж и массу других факторов: сезонность, нефть и т.д.), — считают специалисты AHConferences. "Сама психология бизнеса риэлторов зависит от объема и цены продаж, поэтому им очень выгодно постоянно подогревать рынок,— призналась Юлия Куварзина. — И "лишь застройщики по отношению к своим объектам сегодня пляшут от степени готовности объекта«,— заключила глава эксперт AHConferences.

Риэлторы компании Delta estate утверждают, что цены на недвижимость устанавливаются не продавцами, а застройщиками: «Сегодня и застройщики, и девелоперы по ряду объектов действительно подняли цены на 2-5%, но это запланированное повышение, связанное с подготовкой объектов к сдаче ГК или переходу к заключительному этапу строительства и отделке. Заявления о существенном повышение цен можно объяснить желанием девелоперов убедить состоятельных покупателей в том, что рынок находится на подъеме, что цены будут расти, а значит надо покупать сейчас, чтобы иметь прибыль впоследствии».
Искусственный подогрев волнений вокруг стоимости м2 — это «перманентное состояние, в котором находились, находятся и будут находиться ведущие игроки рынка недвижимости, полагает представитель управляющей компании „Особые экономические зоны“ Николай Серенченко,— это общая мантра — долбить из недели в неделю, из месяца в месяц про растущие цены, про превышение спросом предложения. Даже если на деле все совсем не так, руководство компаний ставит перед своими PR-службами ответственную задачу — долдонить мантру». Если рост цен в 2006-2008 годах участники рынка оправдывали ФЗ-214, нефтедоллары и понаехавшие в нерезиновую газовики из Уренгоя. То сейчас, со слов Серенченко, они придумали новый фиговый листок — не строят, мол, жилья, не хватает на всех тех, кто в очередь выстроились с чемоданами денег. Эксперты сетуют, что реальной аналитики на рынке сегодня не существует, и «то, что игроки сливают в СМИ — по большей части глупости и фантазии». «Расходы, которые закладываются в цены на жилье, разумеется, ничего общего со строительством не имеют, — поддержала точку зрения Николая Серенченко представитель страховой группы „Генезис“ Елена Григорьева — они ложатся на тех, кто жилье приобретает». А рост цен, по ее мнению, нужно оправдывать, придумывая причины, не нарушающие УК РФ.

Ожидания

«Летом столичный рынок недвижимости ожидает стабильная ценовая ситуация. Небольшое подорожание новостроек может быть связано с повышением строительной готовности объектов, — отметил представитель инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. Состояние рынка недвижимости не дает аналитикам оснований для резких изменений цен. Эксперты компании Paul`s Yard прогнозируют более реалистичный рост в 9-10% — в период с начала года до сентября. Новых проектов запускается очень мало, а старые дорожают по мере завершения строительства. Получается так называемый структурный рост цен сопряженный с дефицитом новых предложений в этом сегменте. «Но даже и на рынке новостроек столицы цены за лето вряд ли вырастут более чем на 10%, — прогнозируют специалисты „ГдеЭтотДом.РУ“, — иначе многие покупатели предпочтут вторичный рынок». На похожий рост, но лишь во втором полугодии, надеются и эксперты компании «Сити-XXIвек»: «в среднем, еще на 10%, а для объектов на ранней стадии строительства — на 15%. Рост связан со снижением строительной активности и с новыми приоритетами органов власти. В частности, особое внимание уделяется реконструкции, что по финансовым и временным затратам обходится гораздо дороже». Так же во втором полугодии ждет подъема цен на 10-15% и руководитель «Стерникс Консалтинг» Геннадий Стерник. Профессор кафедры РЭУ им. Г.В.Плеханова утверждает, что «ПОКА за 5 месяцев РОСТА ПРАКТИЧЕСКИ НЕТ». Максимум, на что расчитывает этим летом управляющий директор компании ИДК «АЛУР» Михаил Уринсон — это рост в 2-3%, т.е. порядка 1% в месяц — на инфляционном уровне.

Более интенсивный рост цен специалист компании ИДК «АЛУР» ожидают в IVкв., связывая его с «возвращением отложенного на лето спроса, и ожидаемым ростом цен в силу сокращения предложения (как из-за сокращения объемов ввода в связи с кризисом, так и в силу политики нового мэра). Годовой рост цен не превысит 15-20%». То, что основной рост цен на недвижимость в России, и в Москве особенно, связан с навесом нефтяных денег, с инфляцией или удешевлением доллара, распространенное мнение среди игроков. «Сейчас рынок спокоен, — констатирует Олеся Мандзяк. — В сегменте элитного жилья летние цены останутся на уровне, установившемся в конце мая. Осенью на рынок выйдут новые предложения, тогда можно предвидеть небольшое повышение цен, но шокирующего прироста мы не ожидаем». По данным компании «Домус финанс» на апрель, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве составляет 151 000 руб./ м2, в ближнем Подмосковье — 81 000 руб/ м2, а стоимость квадратного метра в средней удаленности от МКАД составляет 60 000 руб. за м2. Андрей Глебов полагает, что «цены в ближайший период будут стабильны. И рост можно прогнозировать лишь в пределах инфляции». На период июнь-август ценовой прогноз от компании AHConferences составил 135 тыс руб./ 1 м2.

Супруга известного «небизнесмена» Сергея Полонского не сомневается, что «цены на жилье в Москве подрастут». Только не летом, а зимой, и не на 30%, а на все 50%. — «Жилья сейчас не прибавляется, никто ничего нового в столице не строит, лишь достраивают» — заметила Юлия Дрынкина.

Лаконично назвал ситуацию «двойным дном» независимый эксперт Олег Кузьминский, — его прогноз — самый пессимистичный: «до конца года спад на 10-15% почти неизбежен, причем во всех сегментах. Недавно на сайте irn.ru он делал онлайн-оценку квартир. Сделал выборку по пяти из них и был шокирован: «даже на 15% ниже, чем на сайте „индикаторов рынка“ квартиру сейчас продать практически невозможно. В лучшем случае — на 20-25% ниже оценок Олега Репченко». «Необоснованные заявления о скором и повсеместном росте цен на жилье, по мнению представителя компании „Инком“ Антона Гололобова, должны остаться на совести тех, кто их делает».

«Повышение цен в элитном секторе жилья в ближайшие месяцы не произойдет, для этого нет никаких объективных предпосылок, — полагает руководитель департамента элитной недвижимости Deltaestate Олеся Мандзяк. Летом продавцы обычно опускают цены. Уже с конца мая специалисты Deltaestate наблюдают сезонное снижение цены предложения как на элитные новостройки в центре и на окраинах города, так и на вторичном рынке элитных квартир. Заявленный игроками рост в 30% не обусловлен рыночными характеристиками, — считает гендиректор Paul`s Yard Павел Здрадовский. Резкий рост цен может быть обусловлен только серьезными движениями в экономике в целом, либо политическими событиями. Чтобы летом, в период затишья деловой активности цены на жилье стали выше на 30%, должно произойти, что-то из ряда вон выходящее — например, нефть должна подорожать до $250 за баррель и держаться на этом уровне все лето (что возможно, только если, например, начнется война в Саудовской Аравии), или Правительство должно срочно инициировать выдачу населению беспроцентных ипотечных кредитов без первоначального взноса и справки о доходах, или должны подняться пенсии, пособия и бюджетные выплаты на порядок, чтобы подстегнулась инфляция. Это все сценарии из разряда экономической фантастики, — говорит Пыпин. Рост цен на 15% возможен, — полагает руководитель направления «Недвижимость и Строительство» компании AHConferences Юлия Куварзина, назвавшая 3 причины: 1. Летом недвижимость выглядит более привлекательно, особенно загородная; 2. У строителей идет активный строительный сезон — поэтому покупатель видит реальную динамику строительства; 3. Куварзина верит в то, что рост может даже превысить 15%, но лишь том случае «если игроки получат дополнительную раскачку отдельных проектов в СМИ».

Издание: Fivedays.ru
Автор: Анатолий Салунов

Без паники!

вверх