меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Чего ждать от «новой Москвы»

01 июля 2013

Эксперты и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», как они оценивают первый год существования проекта «новой Москвы» и как видят его в будущем.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

— Проект «новая Москва», как порождение административного волеизъявления, в очередной раз продемонстрировал, что в секторе недвижимости успешность компаний гораздо больше зависит не от правильной стратегии, умелого прогнозирования, знания законодательства, рынка, а от скорости реакции, умения сотрудничать с властями, получать инсайдерскую информацию. При этом трудно говорить об успешности проекта, так как надо задать себе вопрос: «Успешный с чьей точки зрения?»

Изначально проект подавался под соусом разгрузки центра Москвы от административно-политических функций, однако про это уже почти забыли, и для «человека с телевизором» проект выглядит неуспешным. Но дело в том, что это именно «соус». Если слова о переезде различных органов были лишь красивой оберткой, то для тех, кто знал и понимал истинные мотивы присоединения земель, проект вполне успешен: территории оказались в черте столицы, а значит, приобрели новую стоимость и дополнительные перспективы развития, которых в любом случае нет в более бедной Московской области.

Успешен ли проект с точки зрения новых жителей Москвы? Конечно. Им сейчас латают дороги, меняют трансформаторы, налаживают повседневную жизнь за счет богатого московского бюджета. Владельцы дач стали полноценными владельцами московского жилья. Для большинства девелоперов, успевших вовремя подсуетиться, проект «новая Москва» также успешен, так как позволил им продавать жилье по более высокой цене: хотя за год новые власти и «обрезали» многие проекты и прекратили выдачу разрешений на строительство многоэтажного жилья, ранее старые успели выдать разрешений надолго вперед. Цены на жилье в «новой Москве» сейчас из-за большого числа запущенных ранее в строительство проектов не растут, но в 2014 году, если власти продолжат «зажимать» строителей многоэтажного жилья, могут возобновить рост, хотя такой бурной возгонки цен, которая была после объявления о присоединении земель два года назад, точно не будет.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

— На этапе анонсирования «новой Москвы» ажиотаж вокруг проекта был небывалый. За всю историю столицы столь масштабного расширения границ еще не происходило. С учетом первоначальных задумок перспективы у присоединяемых территорий открывались, можно сказать, безграничные. Но уже сегодня известно, что масштабы проекта постепенно сворачиваются: вместо всех чиновников сюда переедут (да и то опять же в планах) только некоторые органы исполнительной власти, а основные территории несостоявшегося правительственного центра займут медицинский и образовательный кластеры. Все это постепенно сводит планы по «новой Москве» к тому, что эксперты рынка недвижимости прогнозировали еще год назад: без мощного и сильного «ядра» вся новая территория будет застраиваться точно так же, как если бы это было прежнее Подмосковье.

Цены здесь уже не растут, столичным стал лишь юридический статус, а без утвержденных территориальных схем приостановился и выход новых проектов. В перспективе до конца года рост цен на недвижимость будет таким же, как и в остальной области — на уровне 1–1,5% в месяц. За год фактических изменений на территориях «новой Москвы» не произошло, власти озвучили планы по строительству здесь производственных и общественно-деловых кластеров, продлении в область линий метро, строительстве новой сетки дорог и развитии системы общественного наземного транспорта, в частности железнодорожных веток. Видя, как меняются планы чиновников и сам состав руководящих лиц, давать прогнозы достаточно сложно, но по опыту прежних ситуаций «было—стало» можно сказать, что вряд ли все заявленные 20 кластеров будут построены. На первом этапе развития проекта их обещают 12, но и эта цифра, скорее всего, сократится.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

— Интерес к присоединенным к Москве территориям как со стороны застройщиков, так и покупателей однозначно вырос. Пока я не вижу предпосылок для снижения активности покупателей и застройщиков в «новой Москве». Если раньше не существовало конкретной программы по улучшению транспортной доступности данных территорий и в этом отношении сохранялись достаточно туманные перспективы, то сейчас ситуация изменилась. Например, властями принят закон об изъятии земель для развития транспортной инфраструктуры, который в том числе позволит решить вопрос расширения Калужского шоссе. Также озвучены сроки открытия новой станции метрополитена в Коммунарке. Конечно, дело движется не такими темпами, как хотелось бы, но сегодня мы уже видим определенный прогресс.

Внимание девелоперов сейчас приковано к районам, которые попали в государственную программу улучшения транспортной доступности. В ближайшие 5–7 лет география районов застройки вдоль этих магистралей будет расширяться.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— С присоединением новых территорий глобальных изменений не произошло. На данный момент ведется разработка плана развития «новой Москвы», определены 12 точек роста, центры, где будут концентрироваться основные градостроительные интересы. Среди них стоит назвать деревню Румянцево, куда планируют провести метро, поселок Коммунарка, район аэропорта Внуково, Троицк. Конкретные сроки и решения пока обсуждаются. К концу этого года должны окончательно определиться с планами.

В переезд госорганов практически никто не верил. Расчеты, которые были проведены, показали, что такое решение потребует огромных финансовых затрат. Было бы необходимо построить все учреждения для размещения работников, провести всю инфраструктуру, коммуникации, дороги и т. д.

Важное препятствие на пути развития новых территорий — транспортная инфраструктура. На данный момент известно, что будет проведена линия метро близ Румянцево и Саларьево. Помимо метро здесь будет построен транспортно-пересадочный узел. Есть планы по строительству дублера МКАД Солнцево—Бутово—Видное. Кроме того, обсуждается возможность связать между собой аэропорты Внуково и Астафьево. Говорят и о том, что будет проложена железнодорожная ветка.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

— Развитие территорий «новой Москвы» пока идет медленными темпами. Фактически этот год ушел на согласование формальностей по проекту. Например, был принят закон об упрощенном изъятии земель. Генплана развития пока нет, поэтому прогнозировать, что же будет с «новой Москвой», довольно сложно. Но в принципе уже очевидно, что присоединенные территории не станут местом сосредоточения органов федеральной власти. С одной стороны, это положительный момент, потому что перенос офисов чиновников за МКАД мог спровоцировать транспортный коллапс на Киевском и Калужском шоссе. С другой — парламентский центр был катализатором развития «новой Москвы», и с отменой его строительства практически исчез стимул осуществлять какую-либо бурную деятельность на присоединенных территориях.

В дальнейшем динамика спроса и цен на жилье в «новой Москве» будет зависеть непосредственно от развития местных территорий — появления новых интересных проектов, строительства инфраструктуры, улучшения или ухудшения транспортной доступности. Пока нет генплана развития, строить прогнозы было бы неправильно. Очевидно пока лишь одно: до конца года бурного роста цен на «новомосковское» жилье не будет.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ — Девелопмент (ГК «МИЦ»):

— Сегодня присоединенные территории по темпам развития однозначно опережают остальные подмосковные города, находящиеся на том же удалении от МКАД. Развитие первичного рынка недвижимости происходит от центра к периферии, основной объем новостроек сосредоточен в радиусе 7 км от МКАД. Показатели по общим объемам строительства за первое полугодие 2013 года уже превысили общий объем всего прошлого года. С начала года введено в эксплуатацию полмиллиона кв. метров жилья и 300 тыс. кв. метров объектов нежилого назначения.

Основной вопрос, который волнует и застройщиков, и жителей Новой Москвы, — это строительство транспортной инфраструктуры. На сегодняшний день нет возможности говорить об улучшении транспортной ситуации по указанному направлению, однако необходимо понимать, что изменения в этой области требуют больших финансовых и временных затрат. В этом году начнется строительство развязки на пересечении Киевского шоссе и МКАД и подготовка территории под строительство и реконструкцию Калужского шоссе.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

— Сейчас в «новой Москве» нет такого активного роста цен, который мы наблюдали после официального объявления о вхождении данных территорий в состав Первопрестольной. Эйфория давно прошла, а спрос на квартиры хоть и высокий, но не ажиотажный. Поэтому до конца года цены будут повышаться на уровне инфляции — рост по итогам годам составит 7–8%. Однако территория «новой Москвы» имеет хорошие перспективы с точки зрения развития дорожно-транспортной сети, что однозначно повлечет за собой рост рыночной стоимости жилья. После того как программа улучшения транспортной доступности «новой Москвы» будет реализована, цена квадратного метра в некоторых районах повысится в среднем на 15–20%.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Задача по развитию «новой Москвы» сложная, капиталоемкая и долгосрочная. Усугубляет ситуацию тот факт, что «новая Москва» сегодня активно застраивается жильем, при этом преобладает многоэтажная застройка. Только за период с момента объявления о присоединении юго-западных территорий на рынок вышли жилые проекты совокупной общей площадью более 5 млн кв. м. В настоящее время, по данным компании Blackwood, на территориях, вошедших в состав Москвы, в продаже находится 208 новостроек (корпусов) совокупной жилой площадью порядка 2,4 млн. кв. м.

Как будет происходить синергия уже реализуемых проектов массового жилищного строительства, существующих зон индивидуальной застройки (как старых, так и современных) и новых перспективных проектов (как жилых, так и коммерческих), без основных градостроительных документов пока неясно. Проект освоения новых территорий находится в начальной стадии своей разработки. Проведен конкурс по разработке концепции развития Московской агломерации с учетом присоединенных территорий, идеи которой будут использованы при разработке Генплана, принятие которого планируется в 2014 году. Одновременно ведется разработка стратегии развития Москвы до 2025 года.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Генплан и Градплан территории «большой Москвы» должны быть готовы к концу 2014 года. Пока они не будут приняты, ждать каких-то существенных изменений на территории бессмысленно. За год было сделано многое: проведена ревизия инвестконтрактов, многие проекты аннулировали, потому что по ним работы не велись.

С одной стороны, отказ от строительства правительственного центра на новых территориях Москвы — это минус, так как произошла утрата большого количества рабочих мест. Кому будет нужно жилье, если там негде работать?

Но если рассматривать «большую Москву» как большой пригород, вроде «большого Токио» или «большого Парижа, тогда это плюс. Дороги не будут загружены автомобилями чиновников, упор будет делаться именно на развитие общественного транспорта. Самое главное — наладить транспортную инфраструктуру. Если она будет, то новые территории будут пользоваться повышенным спросом.

Пока цены на жилье на территории «большой Москвы» развиваются в русле тенденций московского региона (Москва и Подмосковье): никакого сильного роста цен здесь не наблюдается. В сегменте загородного жилья ситуация иная: после принятия в марте закона о принудительном изъятии земель спрос на коттеджи сильно упал. Например, в некоторых поселках застройщики фиксировали сокращение количества просмотров в три раза. Но на ценах это пока не отразилось. Впрочем я бы не сказал, что закон настолько страшен. По закону, изъятие земель происходит, если орган власти, который уполномочен изымать земли, сможет доказать, что этот объект построить в другом месте нельзя. То есть власть обязана доказать в суде, что объект должен быть построен только здесь. Такая линия защиты землевладельца может быть вполне успешной.

Источник: Газета.ру

вверх