меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Дефицитные перспективы. Нехватка столичных новостроек может привести к росту цен на 8-10%

14 апреля 2011

Дефицит. Этим словом сегодня пугают каждого покупателя новостроек, уверяя, что жилплощади день ото дня становится все меньше. Но это не совсем так: хотя новостроек в столице маловато, спрос пока удовлетворяется Московской областью. Если в 2006-2007 гг. в Москве вводилось порядка 4,7 — 4,8 млн кв. м жилья в год, то в 2008 г. было введено 3,2 млн кв. м, а в 2009-м — 2,7 млн кв. м.

В 2010 г. к вводу планировались 3,1 млн кв.м. Однако, по данным Росстата, было введено около 1,77 млн кв.м. «Кризис „заморозил“ многие стройки и остановил выход на рынок новых проектов. Планы московского правительства по введению 2 млн кв.м ежегодно — в отличие от докризисных 5 млн — также могут повлиять на объем предложения. Но в данный момент этого не происходит. Массовое „размораживание“ жилых проектов началось в четвертом квартале 2010 г.», — говорит директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус финанс» Алексей Глебов.

«Банки возобновили кредитование, что повлекло за собой начало реализации новых, послекризисных проектов. Кроме того, многие застройщики активно занимаются проектами в Московской области. В целом за 2010 г. рост предложения новостроек в Подмосковье составил 25-30%», — продолжает Алексей Глебов.

В режиме «эконом»

Нового пространства для жизни становится все меньше и меньше. Во время кризиса застройщики действительно были вынуждены замораживать свои объекты и снижать цены: ведь строительство большого количества объектов осуществлялось за счет привлечения кредитных и инвестиционных средств. В кризис кредиты стали дорогими, а многие инвесторы ушли с рынка недвижимости, отдав предпочтение другим активам. «При этом потенциальный покупательский спрос также значительно снизился в связи с сокращением денежных доходов в кризис и произошедшим удорожанием ипотечных кредитов. На данный момент на рынке наступил период оживления. Банки предлагают относительно невысокие процентные ставки как для застройщиков, так и для покупателей», — отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.
Однако до полного восстановления рынка еще далеко: на рынке столичных новостроек сегодня наблюдается дефицит доступного жилья. Среди представленных в продаже объектов лишь около 11% новостроек относятся к эконом-классу. Большинство новостроек по-прежнему сосредоточено в бизнес-классе с высоким бюджетом покупки. «Развитие подмосковного рынка, напротив, отличается постоянным ростом доступного предложения, в том числе и в ближайших к Москве районах (например, „Новокосино-2“ в г. Реутове, ЖД „Академик“ в г. Мытищи). Особенно активно масштабные проекты появляются на юго-западе и северо-западе ближайшего Подмосковья, а также в районе Балашихи. Большие объемы строительства предполагают достаточно высокие темпы продаж, что в свою очередь влияет и на уровень доступности цен в этих проектах», — отмечает Ольга Новикова.

С ней согласны и другие участники рынка. Вообще, все сходятся во мнении, что переориентация застройщиков на жилье экономкласса станет ключевой тенденцией 2010 г., которая сохраняется и в 2011 г. «В ближайшее время ожидается выход на реализацию ряда проектов. Их анализ показывает, что застройщики сосредоточились на строительстве жилья экономкласса как наиболее востребованного в Москве в посткризисный период. По нашим оценкам, общий объем вводимого в рамках анонсированных проектов жилья составит порядка 2,2 млн кв.м», — считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

На самом же деле дефицит в экономклассе наблюдается уже несколько лет. Ведь структура первичного рынка сегодня распределяется следующим образом: 50% новостроек относится к бизнес-классу, 40 — к экономклассу и 10% — к элитному сегменту. Поскольку до кризиса застройщики ориентировались в основном на строительство объектов бизнес-класса, и только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к экономклассу. В докризисный период в Москве на рынок в год поступало менее 1 млн кв.м жилья экономкласса. Притом что по генплану развития города для удовлетворения потенциального спроса на дешевые новостройки в Москве должно возводиться не менее 3 млн кв.м подобного жилья в год.

Плавное перетекание

Откуда же появятся новые квадратные метры? Дефицит покроет территория за кольцевой автодорогой. По крайней мере, на ближайшее время. Ведь Московская область сегодня — это точка роста, именно здесь происходит активный вывод проектов на рынок: в месяц здесь выходит порядка 10-15 новых объектов — абсолютно свежих или в уже строящихся проектах комплексной застройки. При этом объемы строительства новостроек в ближней и средней части Подмосковья существенно превышают объемы в Москве. И в числе лидеров застройки — зона вдоль Калужского шоссе, которая в свое время предполагалась под создание мегапроекта А101, но затем была поделена на небольшие составляющие. Также застраивается территория вдоль Домодедовского шоссе и города Балашиха и его окрестности — здесь строится, к примеру, крупный ЖК «Сакраменто», ЖК «Акварели», микрорайон 28 и другие проекты. В Железнодорожном строится ЖК «Северное Кучино». В Мытищах, Королеве и Красногорске также выходит достаточно много новых проектов.

Люберцы — также «зона роста»: здесь строится 5 млн кв.м, в том числе микрорайоны 7 и 8. В перспективе еще несколько миллионов кв.м будет построено на полях аэрации. Краны и бетономешалки активно работают и в средней зоне Подмосковья, в пределах 20 км от МКАД. Здесь эксперты отмечают такие крупные проекты, как «Новое Нахабино» и «Новые Снегири». «В целом в ближней зоне Подмосковья наиболее активное строительство ведется на юге, юго-западе, востоке области, где представлено наибольшее количество свободных территорий. Северо-запад и запад МО застраиваются менее интенсивно, но выход новых проектов запланирован и здесь», — уточняет Мария Литинецкая.

Метр подорожает

Спрос на новостройки сейчас достаточно высок. «Но, как ни парадоксально, это связано не с уменьшением, а, наоборот, с расширением предложения. Это обусловлено тем, что рынок предложил покупателям заметное количество новых качественных объектов с хорошими характеристиками по адекватным ценам, а также оживлением ипотечного кредитования на рынке новостроек», — говорит Алексей Глебов. В дальнейшем же, по его словам, даже если объем новостроек на рынке серьезно уменьшится, это вряд ли приведет к серьезному росту цен. В кризис покупатели поняли, что продавец — не единственная «сила» на рынке, и сейчас уже не готовы покупать жилье «по любой цене». Если продавцы попытаются резко поднять цену, спрос, скорее всего, тут же «схлопнется» до тех пор, пока цены не снизятся до приемлемого уровня. «Думаю, можно с уверенностью говорить о дальнейшем росте предложения новостроек в подмосковных городах. Это предложение будет пользоваться спросом, причем все большим по мере развития ипотеки на первичном рынке жилья. Что касается цены, то, повторюсь, она не будет расти существенно, хотя в пределах инфляции, по всей вероятности, квартиры будут дорожать», — говорит Алексей Глебов.

Экономкласс останется безусловным лидером спроса. Причем спрос сместился в сторону бюджетных покупок — одно-, двухкомнатных квартир экономкласса, небольшой площади и максимально подготовленных к проживанию. За счет этого происходит сокращение объема предложения московских новостроек экономкласса. Так что объем предложения первичного рынка Москвы сокращается. «Сейчас в основном идет реализация „старых заделов“ — монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, преобладающих на рынке новостроек Москвы (они составляют порядка 75% от общего объема предложения). Даже выход новых проектов экономкласса не восполняет „вымывание“ наиболее ликвидных и доступных объектов. Сейчас на рынке новостроек Москвы выставлено порядка 250 — 260 объектов, и в месяц в столице выходят 1-2 объекта экономкласса. По нашим прогнозам, рост цен по итогам 2011 г. может составить в среднем 8-10%. Рост цен в 2011 г. затронет все сегменты, но в экономклассе рост будет более активным, в бизнес-классе — менее», — уточняет Мария Литинецкая.

При этом, по оценкам специалистов, в ближайшие годы возможно еще большее снижение объемов строительства. «Это связано с изменениями в сфере градостроительной политики города, а также с кадровыми перестановками в аппарате правительства Москвы, — говорит Ольга Новикова. — По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе возможно уменьшение количества проектов на рынке новостроек г. Москвы, но при этом, вероятно, будет происходить увеличение их масштаба — все вышедшие с начала 2011 г. проекты являются достаточно крупными. При этом при стабильной макроэкономической ситуации платежеспособный спрос будет постепенно восстанавливаться. Что касается рынка Московской области, то здесь планируется выход достаточно большого объема нового предложения, опять же в основном за счет крупных проектов комплексной застройки».

Издание: Финансовые известия
Автор: Татьяна Лапина

вверх