меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Купи-продай. Ликвидными становятся квартиры небольших площадей и с отделкой

21 апреля 2011

Критерии выбора квартиры индивидуальны для каждого потенциального хозяина жилья. Но все же существует статистика наиболее ликвидных квартир, которая корректируется в зависимости от поведения рынка жилой недвижимости. На первом месте остается общая стоимость квартиры. Хотя только этим критерий ликвидности далеко не исчерпывается. Причем в зависимости от региона этот набор факторов разнится.

«Жилье экономкласса является безусловным лидером спроса. Если раньше покупатели предпочитали квартиры с большим количеством комнат и солидной площади, то сегодня произошло смещение потребительских предпочтений в сторону уменьшения площади квартиры и количества комнат. Наиболее востребованы квартиры небольших метражей. Также важны и другие факторы: стадия готовности дома, репутация застройщика и наличие успешно реализованных проектов», — говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Все меньше, и меньше, и меньше

Примечательно, что до кризиса была ярко выражена тенденция к увеличению площади востребованных квартир. Однако этот позитивный тренд кризис попридержал до лучших времен. «Так, если в 60-80-х годах средняя площадь однокомнатной квартиры составляла 32-36 кв. м, то в 2006-2008 гг. минимальная площадь однокомнатной квартиры уже составляла 38-40 кв. м. Кризис изменил ситуацию, и сейчас небольшие квартиры опять наиболее востребованы со стороны как покупателей, так и застройщиков. Но при этом большое внимание уделяется эффективной и комфортной планировке с сохранением в многокомнатных квартирах дополнительных санузлов и кладовых. Корректировка идет в основном за счет площади коридоров и отдельных помещений», — говорит Мария Литинецкая.

С ней согласны и другие участники рынка. «Основные изменения в понятии „ликвидная квартира“ в кризис произошли в сегменте экономкласса. Ведь приоритетная характеристика квартиры — итоговая цена — в кризис стала еще актуальнее. Соответственно, наибольшим спросом стали пользоваться квартиры небольших площадей и объекты в домах с низкими ценами, например, в городах Подмосковья», — говорит директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус Финанс» Андрей Глебов. «Портрет» ликвидной квартиры зависит от финансовых возможностей покупателей. При этом «потребители» столичных новостроек ориентируются на несколько большие суммы. «Поэтому наиболее ходовой товар в новостройках Москвы — однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 40-50 и 60-70 кв.м. При этом, если у покупателя не хватает собственных средств, он, скорее всего, постарается взять ипотечный кредит, нежели переориентируется на квартиру меньшей площади», — продолжает Андрей Глебов.

А вот покупатели квартир в Московской области, особенно в «среднем поясе», где цена нового жилья сегодня находится на уровне 60 000 руб. за 1 кв. м, стараются экономить на всем. И здесь самая ликвидная квартира — «однушка» площадью 35-37 кв. м. В остальном же характеристики самых востребованных квартир вполне стандартны: этаж от пятого и выше, но не последний, и квартира должна быть расположена не в крайних подъездах, окна должны выходить во двор. При этом ценятся квартиры в уже построенном доме или в доме, находящемся на позднем этапе строительства.

Подмосковье и столица

Да, «портрет» наиболее востребованных квартир в Москве и области различен. Отличается и объем покупательского спроса, причем в несколько раз. Так, по данным «Миэль-Новостройки», более доступные по цене новостройки Подмосковья приобретают около 79% покупателей первичного рынка, Москвы же — около 21%. Наибольшее количество сделок на рынке новостроек Москвы приходится на ценовой диапазон 4,8 — 10 млн рублей, а в Подмосковье — 3 — 6,5 млн рублей.

В Московской области безусловный лидер спроса — однокомнатные квартиры: на их долю приходится 58% сделок. Двухкомнатные приобретаются в два раза реже — их доля составляет 29%. Трехкомнатные приобретают 10% покупателей, а четырехкомнатные — только 3%. В Москве доля сделок с однокомнатными квартирами наименьшая — около 18%, наиболее востребованы двухкомнатные и трехкомнатные квартиры — на них приходится 30 и 34% соответственно. Доля четырехкомнатных квартир составляет 19% общего объема сделок.

При этом участники рынка утверждают, что московские квадратные метры отличаются и по площади. Так, средняя площадь приобретаемых квартир в Москве в среднем на 20 кв.м больше, чем в аналогичных объектах Московской области. «Например, площадь столичных „однушек“ составляет 52 кв. м, а подмосковных — 38 кв. м. Средняя площадь приобретаемых двухкомнатных квартир — 83 кв. м в Москве и 61 кв. м в области, трехкомнатных — 110 и 89 кв. м соответственно. Площадь четырехкомнатных квартир в столице и области различается еще больше — на 30 кв.м и составляет в среднем 134 кв. м в московских новостройках и 104 кв.м в подмосковных», — говорит Мария Литинецкая.

По росту и весу

Какое же именно жилье можно считать наиболее ликвидным? То, в которое можно въехать и жить, говорят специалисты. Спрос на квартиры с отделкой — еще один тренд, который подарил кризис рынку недвижимости. «Большой покупательский интерес вызывают квартиры в панельных домах с отделкой от застройщика: многие готовы приобретать такое жилье с инвестиционными целями — например, для последующей сдачи в аренду. Именно такие квартиры наиболее активно покупаются на начальном этапе: срок строительства панельного дома значительно меньше, чем монолитного, и составляет в среднем около года. При этом разница в цене приобретения квартиры на начальном и завершающем этапах существенная», — говорит руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер»-Москва" Ирина Романова.

До кризиса застройщики не баловали покупателей настеленными полами и оштукатуренными стенами. «Сегодня покупателю зачастую предлагается несколько видов отделки на выбор. Со стороны клиентов выросло количество запросов на квартиры с отделкой, особенно для панельных домов. Покупатели квартир в панельных домах — это, как правило, люди с ограниченным бюджетом, в большинстве своем ипотечные покупатели, и для них возможность сразу заселиться в квартиру без необходимости делать ремонт еще более актуальна», — говорит Мария Литинецкая.

Сейчас наиболее популярны дома серии П-44Т, говорят специалисты. «Эта серия отличается комфортными и эффективными планировочными решениями и при этом оптимальной площадью квартир и отдельных помещений, что особенно важно для покупателей с небольшим бюджетом. За счет отделки фасадов плиткой со стилизацией „под кирпич“ данная серия панельных домов обладает более высокими визуальными и эстетическими характеристиками. При этом относительно других серий фасады домов ДСК-1 более устойчивы к воздействию окружающей среды и со временем не теряют своего внешнего вида», — говорит Мария Литинецкая. В целом рейтинг наиболее популярных серий, по результатам исследований «Миэль-Новостройки», выглядит так: комбинат ДСК-1 — серия П44-Т, ДСК-2 — серия «КОПЭ-М Парус»; ДСК-3 — серия П-3М, ЖБИ «Ярбетон» — П-111М, ЖБИ «Бетиар-22» — серия И-155.

Один из факторов инвестиционной привлекательности, а следовательно, и ликвидности — транспортная доступность новостройки и близость к метро. В качестве выгодных инвестиций можно рассматривать новостройки в районах, где открытие метро планируется в ближайшей или среднесрочной перспективе. К моменту возведения дома метро может быть построено, что дополнительно поднимет стоимость квартир. «Для инвестиций в типовое жилье лучше входить на начальном этапе — на этапе котлована, потому что рост цен к моменту готовности дома составит 20-30% и более. Всего от начала подготовительных работ до сдачи дома госкомиссии объект может вырасти в цене в среднем на 30-40% в зависимости от месторасположения, характеристик и типа дома, — говорит Мария Литинецкая. — По нашим подсчетам, до кризиса доля инвестиционных покупок по Москве составляла около 10%. Сейчас доля инвестиционных покупателей уменьшилась и, по нашим оценкам, не превышает 5-8%. В основном инвестиционные покупки сосредоточены в сегменте типового жилья — его быстрее строят и вводят в эксплуатацию. Кроме того, сегодня много проектов вводится с отделкой — покупатель может сразу же сдать квартиру в аренду и начать окупать вложенные средства. И это наиболее привлекательные для инвестиций объекты».

Неликвид

Однако не все квартиры разбираются как горячие пирожки. «К неликвидным можно отнести квартиры на крайних этажах — обычно на втором и последнем, так как первый этаж в новых домах отдается под нежилые помещения, а также так называемые крайние, или торцевые, квартиры. Не очень легко продать самые большие квартиры в доме экономкласса. Возникают проблемы и с реализацией квартир, окна которых выходят на оживленную улицу», — говорит Андрей Глебов.

К неликвидным специалисты относят и квартиры, которые не соответствуют по характеристикам и цене параметрам строящегося дома. «Например, большое по площади жилье бизнес-класса, расположенное в отдаленных районах в доме, который не соответствует этому классу по своим параметрам. Также неликвидные — это квартиры с неудачными планировками или расположением, например, когда окна „смотрят“ в соседские окна, или же проекты с комнатами треугольной формы», — говорит Ирина Романова. Так что ликвидным можно назвать жилье, которое соответствует самому консервативному вкусу.

Издание: Финансовые известия
Автор: Татьяна Лапина

вверх