меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Младший брат

15 июня 2011

К юго-западному боку столицы уютно привалился городок Московский, окруженный Ульяновским и Валуевским лесопарками, — компактный, зеленый и довольно чистый (правда, местные леса пестрят следами культурного досуга граждан). Близость аэропорта Внуково неудобств практически не создает: над городом самолеты не летают.

Буквально вчера

Город возник на месте села Передельцы, одним из владельцев которого был Владимир Сергеевич Толстой, кавалергард, член Северного общества декабристов. Упоминается село и в документах следствия по делу Салтычихи. Местные жители принимали участие в Отечественной войне 1812 года, о чем свидетельствует памятный знак в деревне Саларьево.
В 1969 году близ Передельцев был основан совхоз «Московский». Поселок, построенный для работников комбината, со временем подрос и в 2004 году получил статус города. История происхождения города отражена в его гербе: «В червленом лазоревом и мурованном золотом зеленом поле, пересеченном вверху нитевидным растянутым в стороны стропилом, а внизу — двумя острыми зубцами, в лазоревой части — золотая, с зелеными листками роза». Цветок и серебряное стропило, напоминающее своим очертанием тепличную крышу, символизируют предприятия. Зеленая оконечность, сложенная из кирпичей и сходная с литерой М, аллегорически указывает на город, выросший вокруг агропромышленного производства.

Поехали!

Городское поселение Московский находится в 7 км от МКАД, на 26-м км Киевского шоссе (первый пояс удаления от МКАД). Входит в состав Ленинского района Московской области. Граничит с юго-западной окраиной столицы, а также населенными пунктами Сосенское, Внуковское, Филимонковское, Мосрентген. В состав поселения входят город Московский, поселки Института полиомиелита и Ульяновского лесопарка, деревни Говорово, Саларьево, Картмазово, Лапшинка, Румянцево, Мешково. Площадь территории — 4060 га, численность населения — 15,6-18 тыс. человек (по разным данным). По территории города протекают речки Ликова и Сетунь, есть пруд, в 8 км от города находится река Десна.

Добраться сюда можно по Киевскому или Калужскому шоссе (на 7-м км поворот направо, далее еще 5 км) автомобилем, автобусом или маршруткой. Последние отправляются от станций метро «Юго-Западная» и «Теплый Стан», время в пути — 15-20 минут. Местная дорожная ситуация лучше, чем на многих других направлениях, поскольку Киевское шоссе недавно реконструировано на всем участке от МКАД до поворота на Внуково. Теперь магистраль круглосуточно освещена, пробок на ней практически не бывает (если не принимать во внимание периодические перекрытия трассы для пропуска правительственных кортежей, следующих в аэропорт). И все же руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина делает акцент на проблеме сообщения с Москвой и напоминает, что нагрузка на транспортные сети существенно возрастет после заселения новых микрорайонов. Впрочем, власти не оставляют этот вопрос без внимания: запланированы реконструкция дороги, соединяющей Калужское и Киевское шоссе (расширение с двух до шести полос, сооружение развязок), строительство рокады Солнцево — Бутово — Видное (южного дублера МКАД), другие работы. А вот железная дорога через город не проходит, ближайшие станции — Солнечная (8 км) и Внуково (9 км).

Всё — свое

Поскольку город был образован как поселок для работников сельскохозяйственного предприятия, о последнем стоит сказать пару слов. Основанный с 1969 году, совхоз стал впоследствии крупнейшим в России и одним из крупнейших в Европе агрокомбинатов (114 га теплиц), лидером российского овощеводства. Сегодня он располагает более чем 3 тыс. га земли, 115 из них укрыты прозрачным шатром. Другие местные предприятия — научно-производственный комплекс Института полиомиелита и вирусных энцефалитов (1955 год), автокомбинат, научно-методический центр профсоюза работников АПК, Ульяновский совхоз декоративного садоводства (1978 год; оборудование было закуплено в ГДР и по тем временам соответствовало самым передовым стандартам). Но все же времена меняются, к тому же более половины покупателей местных новостроек — москвичи, так что большинство горожан (около 80%) работают сегодня в столице.

Социально-бытовых объектов пока более-менее хватает. Из образовательных учреждений имеются две школы, четыре детских сада и детская школа искусств, из медицинских — взрослая и детская поликлиники, молочно-раздаточный пункт, Передельцевская больница. В маленьких магазинчиках можно купить все необходимые продукты ровно по тем же, что и в Москве, ценам. Кроме того, на исходе минувшего года в мкрн 4 (ЖК «Град Московский») открылся универсам «Дикси», а в 3 км от города по Киевскому шоссе находится торговый комплекс МЕТРО. Для тех, кто бережет здоровье смолоду, работают спорткомплекс с 25-метровым бассейном, ДЮСШ, центр спорта «Московский» со стадионом, детский футбольный клуб. Удовлетворять духовные запросы горожан призваны на выбор дворец культуры с кинозалом и храм святителя Тихона. (Судя по тому, что уровень преступности в городе минимальный, с возложенными на них задачами культурные заведения прекрасно справляются.) Имеется в городе отделение Сбербанка, хватает организаций, оказывающих бытовые услуги. А вот кафе и ресторанов маловато. И вообще в ходе опроса, проведенного на местном форуме, 52% респондентов высказались за придание Московскому статуса города областного подчинения или райцентра. Дело в том, что такие важные объекты, как роддом, медицинский стационар, ОВИР, БТИ, налоговая инспекция имеются только в Видном, расположенном в восточной части Ленинского района. А до него, на минуточку, полтора-два часа общественным транспортом. Не наездишься.

Что имеем

Главная местная особенность — отсутствие улиц (исключение — мкрн 4). Основные районы — мкрн 1 (так называемый Старый город), мкрн 3 (ЖК «Юго-Западный») и мкрн 4 (ЖК «Град Московский»). Поскольку возраст города младенческий, ветхого жилья здесь нет (равно как и долгостроя). В отличие от большинства населенных пунктов Подмосковья большая часть вторички Московского — квартиры в современных комфортабельных домах, вчерашних новостройках, рассказывает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». По той же причине (крайняя молодость жилого фонда) квартиры примерно на 11% просторнее, чем в целом по области, добавляет Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»: средняя площадь квартир — 62,5 кв. м, в экономсегменте — 45,5 кв. м, в среднем классе — 68,5 кв. м, в бизнес-категории — 67,2 кв. м. Основная масса вторички — 5-16-этажная панель, преимущественно московских серий. По данным АКЦ «МИЭЛЬ», по стоимости предложения город занимает 14-е место в Подмосковье (из 117). В марте средняя цена квадратного метра составила 85,6 тыс. руб., что на 15% выше среднего уровня по области и на 4% ниже по отношению к городам, расположенным в зоне Юг-1 Ленинского района. За месяц цены увеличились на 1,5%, с начала года — на 1,6%.

По данным А. Ржавского, в апреле на вторичном рынке предлагалось чуть более 170 квартир — 0,4% от всего объема предложения в Подмосковье (43,9 тыс.): «По типу конструкций преобладает панель — около 70% (по области — не более 45%). Доля монолита — 17% (11%). Остальное — кирпичные дома (44%). Распределение по размеру квартир смещено в сторону однушек — 36%. Большая их часть — новостройки, приобретенные два-три года назад в инвестиционных целях. Еще 31% и 28% составляют двушки и трешки. Многокомнатных квартир не более 4%. В апреле вторичный метр в Московском стоил около 89,2 тыс. руб., что на 20% выше, чем в среднем по области (74,3 тыс. руб.). «Вторичный рынок Московского представлен блочной и панельной застройкой Старого города высотой 5-16 этажей, а также сданными в эксплуатацию домами комплексов „Юго-Западный“ и „Град Московский“. Средняя цена квадратного метра — 89,1 тыс. руб. Площади квартир таковы: однокомнатные — 30-58 кв. м, двухкомнатные — 40,5-90, трехкомнатные — 50-101,4. Трешка с хорошим ремонтом площадью 59 кв. м на последнем этаже панельной пятиэтажки в старой части города стоит 7,5 млн руб.», — рассказывает директор по маркетингу ГК «Домостроитель» Ольга Гусева. «Квартиры здесь относительно недороги, — добавляет С. Бирина. — Например, двушка площадью 45 кв. м в панельной пятиэтажке стоит около 4,1 млн руб. Средняя стоимость квадратного метра — 78 тыс. руб. Для сравнения: в столичном районе Ново-Переделкино, с которым граничит Московский, цены выше на 28% — 109 тыс. руб. за кв. м».

Предложение съемного жилья практически полностью сконцентрировано в новых микрорайонах, рассказывает О. Гусева: «Однушки стоят 20-30 тыс. руб. в месяц, в среднем — 24 924 руб., двушки — 25-40 руб. (есть один вариант за 45 тыс.), в среднем — 31 486 руб., трешки — 35-50 тыс. (одна квартира за 50 тыс.), в среднем 34 417 руб. Самое дешевое предложение (5-10 тыс. руб.) предполагает проведение ремонта в счет арендной платы».

Залог развития

Сегодня это один из наиболее активно застраиваемых городов Подмосковья (2-е место): с 2006 года возводятся ЖК «Град Московский» и «Юго-Западный», где кроме домов появятся детские сады, школы и другие объекты социальной инфраструктуры; в стадии проектирования находится ЖК «Северный». В 2008 году стартовала программа комплексного благоустройства. С 2009 года по мере заселения новостроек количество жителей стремительно растет. Предполагается, что после ввода всех объектов численность населения увеличится примерно втрое — до 45 тыс. человек к 2013-2014 годам, уточняет А. Ржавский. По данным АКЦ «МИЭЛЬ», средняя стоимость первичного «квадрата» составляет сегодня 69,3 тыс. руб., рост с начала года составил 2,1%. Как сообщает О. Гусева, «местный квадратный метр стоит 66,4-94,8 тыс. руб. (однокомнатные квартиры), 58,5-84,0 тыс. (двухкомнатные), 55,0-79,4 тыс. (трехкомнатные). Самое дешевое предложение — однушка площадью 37,2 кв. м на шестом этаже корп. 7 (серия П-44Т) ЖК „Град Московский“ — 2 585 400 руб. В ЖК „Юго-Западный“ нижняя планка — 2 901 155 руб. за однушку площадью 43,4 кв. м с частичной отделкой на первом этаже корп. 12».

«В апреле на рынке новостроек Подмосковья в открытой продаже было представлено около 715 корпусов, 3,5% из которых (25) — в Московском. Примерно 80% возводимых объектов — панель современных серий П-44Т, ТМ/25 (ЖК „Град Московский“), остальное — новейшая кирпично-панельная подмосковная серия И-79-99 с монолитными секциями (ЖК „Юго-Западный“). Средняя стоимость квадратного метра в апреле составила 68,5 тыс. руб., что на 8,2% выше, чем в целом по Подмосковью (63,3 тыс. руб.). В кварталах 1 и 2 ЖК „Град Московский“ все корпуса уже заселяются, в 4-м строятся семь корпусов, срок сдачи — I кв. 2012 года. В кварталах 1 и 2 предлагаются одно-трехкомнатные квартиры площадью 38,5-152,5 кв. м. Средняя стоимость метра — 67,3 тыс. руб. В квартале 4 продаются одно-трехкомнатные квартиры площадью 37,2-102,9 кв. м. в среднем по 68,8 тыс. руб. за метр. Полностью квартиры в ЖК „Град Московский“ стоят 2,5-9,0 млн руб. Предполагается возведение трех гаражных комплексов на 2920 машино-мест», — сообщает А. Ржавский.

«Мкрн 3 (ЖК „Юго-Западный“) от ГК „Домостроитель“ представляет собой комплекс кирпично-каркасных и монолитных домов с объектами социальной инфраструктуры. Квартиры предлагаются по 63,0-103,7 тыс. руб. за кв. м», — говорит Л. Казимир. Подробнее о комплексе рассказывает О. Гусева: «ЖК „Юго-Западный“ расположен между бассейном и стадионом Старого города с восточной стороны и березовым лесом с северной и западной. Состоит из кирпично-каркасных и кирпично-монолитных домов высотой 15-19 этажей, а также объектов инфраструктуры. Сданы и заселены корп. 1-10 (первая и вторая очереди). В третьей, последней очереди почти завершены корп. 11 и корп. 14, до 12-го этажа поднят корп. 12, начато строительство корп. 13. Площади квартир таковы: однокомнатных — 43,3-59,6 кв. м, двухкомнатных — 61,3-86,8, трехкомнатных — 85,8-105,3, четырехкомнатных — 121,5. За I кв. средняя цена квадратного метра выросла примерно на 4% — до 76 тыс. руб. Работают общеобразовательная школа на 1,1 тыс. мест с корпусом эстетического воспитания на 500 человек, стеклянная торговая галерея. В октябре прошлого года открылся детский сад комбинированного типа с логопедической группой „Жар-Птица“, начато строительство второго садика».

Как сообщает пресс-служба ГК «Домостроитель», недавно корп. 12 прошел аккредитацию в банке «Зенит». Ипотечной программой предусмотрен первоначальный взнос 15%, ставки — от 11,75% в рублях и от 9,75% в долларах. Поручители и залог имеющегося жилья не требуются. Квартиры стоят от 2 930 460 руб. (однушка площадью 43,4 кв. м). То есть первоначальный взнос составит 439 569 руб. (15%), а ежемесячный платеж на максимальный срок (30 лет) — 29 514 руб., что сравнимо со стоимостью аренды аналогичной квартиры. Корп. 12 — семисекционный кирпично-монолитный дом переменной этажности (15-17) с удобными планировками. Госкомиссия запланирована на IV кв. 2012 года. Кроме того, на жилье в корп. 13 предоставляется ипотека от банка МБРР. Корп. 13 — пятисекционный кирпично-монолитный дом переменной этажности (15-17). Сдача в эксплуатацию — II кв. 2013 г. Имеются одно- (43,4 кв. м), двух- (61,3-76,0), трех- (85,8-92,4) и четырехкомнатные квартиры (121,5). Предусмотрены эркеры, просторные холлы (9-14 кв. м) и кухни (10-12 кв. м), в двух-четырехкомнатных квартирах есть гардеробные. Высота потолков 2,64 м. Продажи ведутся по 214-ФЗ. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 25 лет. Не требуется залог недвижимости и обязательное страхование финансовых рисков.

«Мкрн 4 (ЖК „Град Московский“) представляет собой проект комплексной застройки на северо-востоке города. В четырех кварталах предусмотрено возведение 26 домов (панель серий П-44Т, П-44K, П44ТМ, TM-25) высотой 17-25 этажей. На первых этажах разместятся отделения почты и Сбербанка, магазины и предприятия бытового обслуживания. Квартиры предлагаются по 52-84 тыс. руб. за кв. м», — говорит Л. Казимир. Между кварталами 2 и 3 (со стороны лесного массива) появится храм Георгия Победоносца. Масштабы проекта дают основания называть его «городом в городе», считает Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс»: «Площадь ЖК экономкласса составит 346 тыс. кв. м. Поскольку застройка комплексная, инфраструктурная составляющая представлена здесь в полном объеме. Намечено возвести два детских сада на 400 человек и две школы на 1,5 тыс. учеников, два наземных и подземный гаражи (в общей сложности на 3,3 тыс. мест), поликлинику. Квартиры предлагаются одно-трехкомнатные, площадью 38,5-54,4, 51,7-92,5 и 73,2-152,5 кв. м. Первая из четырех очередей уже заселена, вторая и третья находятся в стадии финальной отделки, четверная — на этапе активного строительства. В последней по состоянию на конец апреля цена квадратного метра составляла 66-68 тыс. руб. Сдача в эксплуатацию планируется в 2012 году».
Мкрн 5 (ЖК «Северный», находится в стадии проектирования) — комплекс жилых домов с объектами инфраструктуры на месте старого тепличного комплекса. Строки сдачи неоднократно переносились, изначально шли разговоры о 2009-2012 годах. Общая площадь застройки составит 120 тыс. кв. м.

Брать или не брать

Относительно перспектив инвестирования в жилье А. Ржавский высказывает следующие соображения: «Среди областных городов в последние годы Московский входит в группу лидеров по количеству новостроек. По мере увеличения готовности квартиры динамично прибавляют в цене, а в уходящем году на фоне возвращающегося на рынок отложенного спроса рос темпов удорожания был обусловлен общерыночными факторами. Согласно прогнозам экспертов, в ближайшие годы тенденция сохранится. Кроме того, параллельно с возведением современного жилья в Московском динамично развивается транспортная и социально-бытовая инфраструктура. Поэтому число желающих купить здесь квартиру с каждым годом возрастает и подобное вложение средств оценивается как весьма привлекательное».

Издание: Новый адрес
Автор: Яна Ташева

вверх