меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Область продолжает опережать столицу

18 апреля 2011

За год в Москве появится 2,7 млн кв. м нового жилья (656 тыс. социалки, остальное — на продажу). Это на 1 млн кв. м больше, чем в 2010-м, однако эксперты уверены, что выросший спрос вкупе с недостатком предложения подхлестнет цены. Показатели МО останутся прежними. Для региона этого мало, что тоже отразится на ценах.

Предложение

Несмотря на заметные положительные сдвиги, наблюдаемые с начала 2010 года в строительной отрасли ряда регионов России, показатели объемов ввода жилья в Москве и области все еще демонстрируют отрицательную динамику. Согласно данным Росстата, по итогам января-февраля в столице за счет всех источников финансирования введено всего 62,4 тыс. кв. м — на 64,6% меньше, чем в тот же период 2010-го. При этом в Подмосковье количество введенных площадей вплотную приблизилось к прошлогодним показателям — 442,1 тыс. кв. м (на 0,8% меньше). Сокращение объемов ввода жилья в столице связано с переменами в административном аппарате города, повлекшем за собой изменения правил игры для застройщиков, считают аналитики компании «Азбука Жилья». В результате многие проекты были пересмотрены или приостановлены на различных этапах (в том числе заключительных). «Вероятно, это приведет к ограничению предложения уже к концу года, пока все участники рынка не адаптируются к новым условиям», — предполагает эксперт компании. Согласно прогнозам социально-экономического развития, по итогам года в Москве будет введено 2,7 млн кв. м, что более чем на 40% превысит результаты 2010-го (1,771 млн). Правда, показатели первых двух месяцев снижают вероятность осуществления этих прогнозов. В области намечено сдать почти 7,6 млн кв. м, что практически соответствует прошлогоднему уровню (7,733 млн).

За март в столице увеличилось количество объектов на высоких стадиях готовности, которые вызывают больше доверия у покупателей, несмотря на более высокую по сравнению с «котлованом» цену, говорят специалисты «Домус финанс». На рынок вышли ЖК «Подсолнухи» (Строгино), «Аристово-Митино» (Пятницкое шоссе), «Головино» (ул. Нарвская), вторая очередь ЖК «Мичуринский» (ул. Очаковская); стартовал заключительный этап продаж в ЖК «Юрлово». «При этом объем первичного предложения постепенно сокращается, идет вымывание экономкласса, наиболее дешевого и ликвидного, и новые проекты не успевают восполнять образующийся дефицит», — предупреждает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. По данным МИЭЛЬ, объем предложения уже сократился на 2,1%. Эксперты связывают это с переходом первичных объектов на вторичный рынок.

По области число выставленных на продажу новостроек экономкласса за март уменьшилось на 1,5% и составило 665 адресов, что объясняется завершением продаж в домах, введенных в эксплуатацию в конце прошлого года, говорят аналитики «Пересвет-Инвест». По отношению к концу 2010 года количество объектов сократилось на 13,3%. За год новостроек стало больше на 13,7%. «В регионе темпы выхода новых объектов значительно опережают столичные», — говорят специалисты МИЭЛЬ. Однако аналитики «Азбуки жилья» утверждают, что объем продаваемого жилья как в столице, так и в области увеличился на 1,5-2% и составил около 370 и 715 объектов соответственно. При этом вследствие неравномерного вымывания с рынка свободных квартир в Москве их число сократилось на 4%, а в области сохранилось на уровне предыдущего месяца. Вообще по темпам выхода новых объектов регион значительно опережает столицу. Кроме того, Подмосковье отличается разнообразием форматов: здесь строятся многоэтажные, и малоэтажные комплексы, панельные и монолитные, предлагаются квартиры свободной планировки и с отделкой.
По данным IntermarkSavills, по состоянию на конец марта 2011 года в Москве находилось в продаже порядка 2,4 тыс. первичных квартир бизнес-класса суммарной площадью около 250 тыс. кв. м. Первенство по объему строящегося жилья данной категории удерживают ЗАО и ЮЗАО: в каждом реализуется по шесть проектов. Суммарная площадь квартир в ЗАО составляет около 450 тыс. кв. м (28% текущего объема), в ЮЗАО — 260 тыс. (16%). Большую часть первичного предложения составляли квартиры в домах В-класса (около 80%). Наибольший объем предложения сконцентрирован в ЮАО (около 60 тыс. кв. м) и ЗАО (50 тыс.), минимальный — в САО (8,5 тыс.) и СВАО (8 тыс.). В структуре предложения 39% составляют четырех- и многокомнатные квартиры, 32% -трехкомнатные. На диапазон от $6 тыс. приходится 84% объектов категории В+ и 23% В-класса. Средний бюджет предложения — $510 тыс. Самый дорогой бизнес-вариант — апартаменты в ЮЗАО площадью 300 кв. м за $3,8 млн. Самый бюджетный — квартира в ЮАО площадью 26 кв. м за $132 тыс. Средний ценовой показатель — около $630 тыс.

Спрос

Рост потребительского интереса продолжается: по данным Россреестра, за март в Москве зарегистрировано 306 договоров участия в долевом строительстве, что в 1,8 раза больше, чем в феврале. При этом более активны были покупатели квартир в Москве: потенциальный спрос на недвижимость в столице и области, определяемый количеством обращений, по данным «Азбуки Жилья», увеличился более чем на 25% и 12% соответственно. «На мой взгляд, оживление связано с сезонным фактором. Весной люди с удовольствием ездят на просмотры, обследуют больше объектов, быстрее определяются», — говорит директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. Те же тенденции фиксируют специалисты МИЭЛЬ: «На март традиционно приходится пик сезонной активности покупателей, несмотря на некоторый рост цен. Новые комплексы выходят уже чуть дороже, стоимость строящихся увеличивается по мере повышения стадии готовности. По ряду объектов рост цены за месяц достигает 5%. Сокращение объема предложения наиболее заметно в ликвидном экономклассе на завершающем этапе строительства. При этом стоит отметить увеличение интереса к малоэтажным проектам».

«Количество сделок с квартирами бизнес-класса в последние полгода было стабильным — порядка 120-140 в месяц. При нынешнем уровне спроса и сохранении текущего объема предложения (без учета новых проектов) на данном рынке скоро начнется дефицит», — предполагает директор департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills Дмитрий Халин. В регионе спрос превысил все ожидания. Весьма популярны относительно недорогие и развитые города юга области, ведь именно здесь планируется в ближайшее время открыть новые станции метро, что повысит транспортную доступность, но вероятней всего вызовет и рост цен, предполагает маркетолог «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. В новостройках компании объем продаж повысился за март в 2,7 раза относительно февраля, значительный рост наблюдался в Люберцах.

Цены

Весна традиционно является самым оживленным сезоном на рынке недвижимости. Видя высокую покупательскую активность, застройщики проводят плановое повышение цен. По данным МИЭЛЬ, в марте средневзвешенная стоимость предложения столичных новостроек увеличилась на 0,3% и составила 196,9 тыс. руб. за кв. м. В долларовом эквиваленте за счет укрепления национальной валюты рост составил 2,2% — до $6849. В марте повышение наблюдалось во всех сегментах, но особенно заметно — на объекты с хорошими темпами строительства либо находящиеся на завершающих стадиях. Экономкласс подорожал за месяц на 6,8% — до 121,6 тыс. руб. за кв. м; средний класс — на 0,7%, до 124,9 тыс.; бизнес-класс — на 1,5%, до 193,4 тыс. Правда, у экспертов «Азбуки жилья» иные данные: несмотря на рост спроса, цены по-прежнему демонстрируют незначительную разнонаправленную колебательную динамику, практически сохраняясь на уровне прошлой осени. В марте средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась относительно февраля на 0,7% и с учетом элитки составила 209,6 тыс. руб. В наибольшей степени прибавил в цене комфорт-класс — на 1,2%, до 108 тыс. руб. за кв. м. Стоимость единицы площади в эконом- (115,8 тыс.) и элитном (468,2 тыс.) сегменте, напротив, сократилась на 1,0% и 3,7%. Жилье бизнес-категории в марте стоило 176 тыс. руб. за кв. м, что соответствует показателю предыдущего месяца (минус 0,1%). Самые дешевые новостройки продавались в СВАО (113,3 тыс. руб. за кв. м), самые дорогие — в ЦАО (400,5 тыс.). Как сообщают специалисты IntermarkSavills, в конце I квартала средневзвешенная стоимость квадратного метра бизнес-класса составила $6,2 тыс. (с дифференциацией от $3,3 до $12,5 тыс. по различным комплексам). Максимальные цены зафиксированы в ЮЗАО ($8,3 тыс.) и ЦАО ($7,5 тыс.), минимальные — в ЮАО ($4,9 тыс.) и ВАО ($4,6 тыс.).
В Подмосковье, сообщают аналитики «Пересвет-Инвест», средняя стоимость первичного квадратного метра в марте составила $2 255 и 64 278 руб. За месяц долларовые цены увеличились на 0,6%, рублевые снизились на 1,1%. По отношению к концу прошлого года в долларах стоимость увеличилась на 6,5%, в рублях сократилась на 0,5%. За год произошел рост как в долларах, так и в рублях — 4,8% и 1,3%, за I квартал — 6,7% и 0,9%. Эксперты «Азбуки жилья» также отметили незначительное удорожание по сравнению с февралем — в среднем на 0,3%, до 63,3 тыс. руб. Комфорт-класс прибавил 0,5% и в среднем предлагался по 61,3 тыс. руб. за кв. м, экономсегмент показал прирост на 0,1% — до 63,8 тыс., бизнес-класс стал дешевле на 2,1% — 90,2 тыс. руб. Двух- и трехкомнатные квартиры прибавили 0,6-0,7%, средняя цена метра составила 63,8 и 58,5 тыс. руб. Однушки слегка (0,3%) подешевели и предлагались за 67,9 тыс. руб. Стоимость многокомнатных квартир сократилась на 2,1% и составила 65,5 тыс. руб. Почти 80% подмосковных новостроек, сосредоточено в 20 крупных городах в радиусе 40 км от МКАД, говорит А. Ржавский. Наиболее высокие цены отмечены в Красногорске (113,4 тыс. руб. за кв. м), Мытищах и Видном (по 89,0 тыс.). Минимальный уровень цен зафиксирован в Ивантеевке и Звенигороде — 55,5 и 55,8 тыс. По сравнению с февралем в подавляющем большинстве городов жилье подорожало, максимально — в Реутове и Одинцове: на 3-3,5%, до 87,9 и 86,6 тыс. руб. за кв. м. Отрицательная коррекция зафиксирована лишь в Пушкине (1,7%), Щербинке (2,1%) и Балашихе (2,9%): 60,8, 72,3 и 64,2 тыс. соответственно.

В ближайшее время на рынке ожидается ценовая стабильность с ростом лишь в пределах инфляции. Ведь покупательское поведение за время кризиса изменилось, и любой скачок приведет не к ажиотажному спросу, а к тому, что люди, наоборот, займут выжидательную позицию. «Домус финанс»

По итогам апреля-мая рост средней стоимости предложения составит не более 1%. Летом активность покупателей, как правило, постепенно снижается. «МИЭЛЬ-Новостройки»

До конца года продолжится планомерное увеличение средневзвешенной цены новостроек, соответствующее реальным темпам инфляции. По итогам года на первичном рынке Москвы и области ожидается подорожание в пределах 8%. При этом, как и в 2010-м, темпы повышения стоимости эконом- и комфорткласса будут опережать прирост в бизнес- и элитном сегменте на 2-3%. «Азбука Жилья»

С большой долей вероятности год будет характеризоваться ростом стоимости первичного квадратного метра. Итоговая динамика ожидается на уровне 12-17%. Рублевая цена по-прежнему зависит от курса доллара. «Пересвет-Инвест»

Издание: Из рук в руки
Автор: Ольга Артеменко

вверх