меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

От старта проекта до сдачи дома квартиры дорожают на 20-30%

14 октября 2013

Без видимой активности на стройке нет продаж. В этом уже убедились девелоперы подмосковных коттеджных поселков. Теперь с посткризисной реальностью столкнулись застройщики городского жилья в Московском регионе.

В 2008-2009 гг., когда многие стройки фактически стояли, отсутствие активности на строительной площадке отпугивало клиентов и приводило к отказам от сделок. «Люди просто не верили в перспективы завершения строительства», — объясняет Ирина Постовалова, заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста».

С тех пор динамика строительства живо интересует покупателей. «Особенно тех, кто приобретает первое жилье. Они мониторят наш сайт, где по каждому объекту ежемесячно выкладывается фотоотчет со строительной площадки, приезжают оценить ход работ собственными глазами», — говорит Постовалова. На сайте ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» часы ведут обратный отсчет до окончания стройки. «Покупатели видят динамику и называют это одним из самых значимых факторов, влияющих на принятие решения», — комментируют маркетинговый ход в пресс-службе «Химки групп».

Спрос ограничен ценой

Скорость стройки и реализации особенно важна для масштабных проектов в массовом сегменте, которых становится все больше. В среднем продажи идут 3-4 года, одна очередь уходит за год-полтора, если это быстровозводимая панель, знает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой». Продавцы бизнес-класса поспешают медленнее, что отчасти обусловлено преобладающей в этом сегменте технологией.

На возведение монолитного дома уходит 1,5-2 года, панельного — от 8 месяцев до года, отмечает Софья Лебедева, гендиректор компании «Миэль-новостройки». Именно скорость возведения панельных домов сделала их наиболее востребованным товаром. Например, ЖК «Мичурино» «Ведис» начал строить в октябре 2010 г. (серии П-44Т, Д-25Н1 и КОПЭ-М «Парус)», меньше чем за 1,5 года возвели все 11 корпусов (2360 квартир), вспоминают в компании. Одновременно шли продажи. На начало 2013 г. было продано 2260 квартир (95%).

По данным «Миэля», в доступном сегменте Московской области и «новой Москве» темпы реализации составляют от 0 до 80-90 квартир в корпусе за месяц, в среднем 10-15 квартир в месяц на корпус. ГК ПИК в Подмосковье ежемесячно продает в среднем около 500 квартир. В Москве в сегменте экономкласса — около 50 квартир в каждом строящемся жилом комплексе, в сегменте бизнес-класса — около 20, говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК.

«Дон-строй» реализует в среднем 60 квартир в месяц (в 2012 г. — 51), Ирина Постовалова считает это достаточно высоким показателем. «В пиковые месяцы (апрель и декабрь) доходит до 80-90 сделок, в январе и мае — 25-30», — уточняет она. Проекты бизнес-класса уходят со скоростью 10-30 квартир в месяц, элитные — хорошо если 2-10 квартир, считает Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп»: спрос существенно ограничен ценой. Эту оценку подтверждает Ирина Могилатова, управляющий партнер Tweed: «Например, проект „Литератор“ — на старте продаж было по 10 сделок в месяц, по мере вымывания недорогих квартир на нижних и средних этажах темпы снижались».

Медленный газ

Среди тормозящих продажи факторов девелоперы и риэлторы выделяют два неизменно главных — динамику стройки и цену. «Если не попал в рынок, установив слишком высокую цену. Если слишком медленно ведется строительство, еще хуже, если оно приостанавливается», — формулирует Дмитрий Зиканов, гендиректор «Ведис групп». Мнения расходятся относительно того, что влияет больше. «Все-таки высокая цена, — рассуждает гендиректор „НДВ-недвижимости“ Александр Хрусталев. — Неадекватное ценообразование может остановить продажи совсем, медленная стройка при нормальных ценах и адекватном наборе финансовых инструментов — только замедлить». Вредна и непоследовательная ценовая политика, «когда застройщик в эйфории от высоких темпов продаж начинает каждую неделю повышать цены», добавляет Литинецкая.

В ГК «СУ-155» сделали ставку на цену — для Московской области она на нижней границе рынка, в том числе за счет уменьшения площади квартир (студии в 25 кв. м в «Южном Домодедове» — от 1 млн руб.). «Есть ряд адресов, темпы реализации по которым остались на уровне прошлого года, но тенденция роста по компании в целом налицо», — комментирует Екатерина Моторина, исполнительный директор Коммандитного товарищества «СУ-155 и компания». «Покупатели активны, однако снижение платежеспособного спроса в целом имеет место быть, — добавляет она. — Тех, кто располагает всей суммой, все меньше: кто мог и хотел купить — уже купил».

Оставшиеся на рынке платежеспособные покупатели весьма чувствительны к отсутствию активности на площадке, ценник уже № 2 в списке приоритетов, считает Филипп Третьяков, гендиректор агентства Galaxy Realty: «Если проект хороший и цена в рынке, то даже ее повышение не снижает спрос». «Изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию, которые отражаются в проектных декларациях, существенно влияет на продажи», — подтверждает Наталия Иванова. «В принципе, застройщик может переносить сроки с обязательным уведомлением своих
покупателей не менее чем за два месяца. Но пользоваться такой возможностью опасно. В копилку негатива во взаимодействии с застройщиком дольщики обязательно внесут каждый из этих случаев», — предупреждает Марина Концевая, пиар-директор ФСК «Лидер».

Для продавцов монолита нет ничего хуже отсутствия работ по возведению самого конструктива зданий, отмечают в «Химки групп». «Подключение коммуникаций, отделка, благоустройство — если эти работы не ведутся на соответствующем этапе, это не так отпугивает покупателя. Но если нет стройки как таковой, это действительно может полностью остановить продажи», — говорит вице-президент компании Дмитрий Котровский.

Интенсивность продаж могут снизить проблемы с оформлением документов, негативные новости о застройщике, внешние факторы, не связанные с объектом напрямую (ухудшение экономической ситуации, сезонность, проблемы с транспортной доступностью), напоминает Софья Лебедева. Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК «Грас», добавляет к перечню препон «выход на рынок новых конкурентов». Спрос может замереть и в ожидании старта продаж следующей, более дешевой очереди того же комплекса, и из-за повышения цен выше психологического порога или стадии строительной готовности. «Если на стадии монтажа 1-комнатные квартиры площадью 40 кв. м выросли в цене с 3,5 млн до 3,9 млн руб., т. е. на 11%», — приводит пример Доброхотова. Но все это можно преодолеть, считает Литинецкая. А вот проблемы с документацией или финансированием, как правило, ведут к заморозке проектов, уточняет она.

Построенное кажется дороже

К моменту ввода новостройки в эксплуатацию обычно остаются непроданными 10-15% квартир. 30% «остатка» — это критическое количество, считают в «Грасе». «Но в некоторых случаях уже вообще ничего не остается», — говорит Литинецкая. Как правило, так происходит в самом дешевом сегменте. В элитном, по данным Ирины Могилатовой, на начальной стадии продается 30% квартир, 40% — пока идет стройка. В финале чаще остаются большие квартиры на верхних этажах — процентов 20-30.

Придержать лучшее или ждать, когда рынок дорастет, могут себе позволить финансово устойчивые компании либо те, для кого поступиться ценой означает прямые убытки. «Едва ли есть смысл придерживать больше сотни квартир», — считает Доброхотова. «Чтобы строить, нужен финансовый поток, обеспечивают который покупатели», — говорит Третьяков. Поэтому большинство застройщиков начинают торговать от котлована. Возможен и демпинг (10-15% ниже рынка) на старте.

В основном девелоперы продают квартиры партиями, поднимая цену по мере того, как подрастает дом. «Удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации. Такую стратегию используют «Крост», «Ведис», — приводит примеры Литинецкая. Так поступает и «Лидер». «Выручить денег нам необходимо ровно столько, чтобы обеспечить запланированные темпы строительства, — комментирует Марина Концевая из ФСК „Лидер“. — Если денег от дольщиков больше, чем надо, мы повышаем цены, сбавляя темпы продаж».

«Девелоперы, которые выводят уже полностью готовые объекты, чтобы заработать больше и уменьшить риски для покупателя, чаще разочаровываются в своей стратегии: в расчете на срок реализации вся выгода от продажи готового продукта теряется», — рассуждает Петр Кирилловский. Стратегия ГК «Грас» иная, рассказывает он: «Мы не боимся делиться прибылью с частными инвесторами. Основные продажи происходят, когда у дома начинают „ползти“ вверх этажи. Тогда начинается гонка стоимости, продаж и строительства». Тем не менее, если спрос превышает предложение, его «корректируют ценой». От старта до сдачи в эксплуатацию квартиры дорожают на 20%, а то и на 25-30%, говорит Павел Лепиш, гендиректор «Домус финанс». «Когда „Дом в сосновой роще“ был введен в эксплуатацию, оставалось 5,9% квартир, их продали за год и по более высокой цене. Сообщение о сдаче объекта хорошо стимулирует спрос», — довольна Постовалова из «Дон-строй инвеста».

Кирилловский, впрочем, обращает внимание на другой «психологический фактор»: «Человек с большей готовностью покупает строящийся объект, даже несмотря на риски, чем квартиру в уже сданном доме, ожидая возможного роста цены. Построенное всегда кажется дороже. А строящийся дом легче перепродать».

Источник: Ведомости. Недвижимость

вверх