меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Почти панацея

06 июня 2011

К сожалению, до сих пор не существует правового механизма, который полностью избавлял бы покупателя квартиры в новом доме от различных рисков и гарантировал соблюдение девелопером всех обязательств. Договор долевого участия (ДДУ) не исключение — он лишь защищает в большей степени, чем прочие.

Пока на рынке нет более надежного инструмента защиты прав людей, приобретающих недвижимость на стадии строительства, чем ДДУ. «Дело в том, что этот договор подлежит государственной регистрации и должен быть заключен с соблюдением 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. Девелопер вправе привлекать средства граждан лишь после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок. Кроме того, закон содержит четкий перечень требований к условиям договора (определение объекта недвижимости, сроков готовности и передачи, цены, порядка оплаты), предусматривает гарантийный срок на квартиру не менее пяти лет со дня передачи и т. д.

Также 214-ФЗ обязывает девелоперов ознакомить инвесторов с проектной декларацией и представлять всю необходимую информацию о ходе работ. «Наличие данных условий существенно снижает риски для покупателей, и этим договор долевого участия выгодно отличается от других, например от весьма популярного предварительного договора, который содержит значительно больше подводных камней», — поясняет Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

В поисках идеала

Однако, объясняет эксперт, ни один договор не в состоянии полностью защитить от рисков, связанных с приобретением недвижимости в строящемся доме, — заморозки объекта, задержки сроков, возможного отсутствия каких-либо исходно-разрешительных документов, затягивания сроков сдачи госкомиссии или оформления права собственности. «Однако, — продолжает Л. Ежова, — договор долевого участия по сравнению с прочими делает приобретение жилья максимально прозрачным и дает покупателям больше возможностей для защиты в случае возникновения проблем». По словам С. Поправки, риски носят скорее экономический и уголовно-правовой характер, если брать в расчет возможность мошеннических действий. Основные опасности для дольщика, по его мнению, связаны с возможной недобросовестностью девелопера. Ведь если компания в силу каких-то причин не станет исполнять обязательства, защищать свои права частному инвестору придется в суде, а это займет много времени. Да и ни один судебный акт не превратит недострой в полноценный дом. «Практика судебных дел по договорам долевого участия, как правило, связана с несоблюдением сроков или с тем, что клиент не может зарегистрировать право собственности на готовый объект», — дополняет Сергей Иваненко, юрист компании «Лекос».

Соломку подстелить

Как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», по всем возможным рискам 214-ФЗ предусматривает определенные санкции. Самый неприятный для покупателя вариант — банкротство девелопера и остановка работ. Если подобное произошло, договор может быть расторгнут по требованию дольщика в суде. Сначала эксперты рекомендуют обратиться к контрагенту с предложением расторгнуть контракт, вернуть деньги, оплатить проценты и возместить ущерб. Если ответа нет или получен отказ, нужно идти в суд, где придется доказать факт остановки строительства. Доказательствами послужат отчеты независимой экспертизы, фотографии или другие документы. Эксперты отмечают, что в случае банкротства компании 214-ФЗ ставит участников долевого строительства в более выгодное положение по сравнению с другими кредиторами, поскольку закон дает дольщикам залоговые права и на сам дом, и на участок.

Наиболее частая ситуация, с которой сталкиваются частные инвесторы, — задержка. «Если возведение многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренное время, девелопер не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Пересмотр срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации», — объясняет М. Литинецкая. При нарушении срока застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере, то есть 1/150 (ФЗ от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Борьба за качество пошла

214-ФЗ также снижает риски, связанные с низким качеством строительства. Если объект возведен с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, частный инвестор по своему выбору вправе потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А при существенных нарушениях требований к качеству или неустранении недостатков дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Однако не стоит забывать, что ДДУ предполагает высокую ответственность и для покупателя, накладывая на него серьезные обязательства. Так, если дольщик решит расторгнуть договор, например в случае покупки квартиры в рассрочку (договор долевого участия дает возможность рассрочки платежа до окончания строительства), его также ожидают штрафные санкции (пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки).

Как не стать обманутым

Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс», рекомендует обращать внимание на соответствие пакета документов требованиям 214-ФЗ. Основные бумаги, позволяющие убедиться в соблюдении девелопером всех норм, таковы: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на участок, проектная декларация, документы об объекте и его параметрах. Возможны ситуации, когда застройщик просит внести задаток (обычно 5-10%) на период госрегистрации. Порой требуют внесения даже 100% стоимости объекта до регистрации договора. Также девелопер может пойти на заключение договора долевого участия, изначально не предполагая его регистрацию, то есть предлагает дольщику лишь название, а не законную форму контракта. Во всех этих ситуациях возрастает риск двойных продаж.

В соответствии с ФЗ-214 не зарегистрированный в Росреестре ДДУ считается не заключенным, т.е. не имеет юридической силы, и дольщик вправе потребовать вернуть внесенные средства. А если застройщик уклоняется от регистрации, покупатель может сделать это самостоятельно через суд. Правда, необходимо чтобы договор полностью соответствовал 214-ФЗ, а у застройщика имелись все необходимые документы. Кроме того, А. Глебов рекомендует перед заключением сделки внимательно изучить историю компании: сколько лет он на рынке, какие объекты реализованы, соблюдались ли сроки Чем больше портфель реализованных объектов (правильно оформленных и вовремя сданных) тем больше шансов, что и новостройка станет такой же «удачной». Впрочем, надежным партнером может оказаться и молодая фирма, которая работает в соответствии с 214-ФЗ.

Издание: Новый адрес
Автор: Ирина Огурцова

вверх