меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Породит ли риск недостроя новых «обманутых дольщиков»

16 февраля 2015

Участники рынка рассказали, какие меры предпринимаются, чтобы этого не произошло

Породит ли риск недостроя новых «обманутых дольщиков»

Участники рынка рассказали, какие меры предпринимаются, чтобы этого не произошло

Еще в конце 2014 года, когда стало ясно, что экономический кризис отразится на строительной отрасли в полной мере, эксперты заговорили о неизбежном банкротстве нетвердо стоящих на ногах застройщиков, появлении замороженных строек и срыве сроков строительства. Все эти факторы могут привести к появлению покупателей, чьи надежды будут обмануты или как их называли раньше — обманутых дольщиков. О том, что нужно предпринять, чтобы минимизировать риски их массового появления, рассказали «Интерфаксу» участники рынка.

Поверх подселенной соломки

Казалось бы, для предотвращения появления новых обманутых дольщиков сделано все: принят 214-ФЗ, защищающий интересы покупателей строящегося жилья, в открытом доступе находятся горы материалов, поясняющих по каким документам можно покупать, а по каким не стоит и т.д. Но, тем не менее, вопрос не закрыт. Попробуем разобраться почему.

Как рассказал агентству президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, к проблеме появления обманутых дольщиков может привести только приостановка запущенных в реализацию проектов (по которым проходят сделки и регистрируются ДДУ). Основная причина приостановки, по мнению генерального директора компании «Главстрой Девелопмент» Ивана Богатова — в риске недофинансирования строительства. Эксперт напоминает, что не менее 50% стоимости строительства застройщики получали от продаж жилья на ранних стадиях. Сегодня продажи сильно упали, потому что, как минимум, стала недоступной ипотека. И в тоже время застройщики не имеют возможности кредитовать в банках свои проекты на тех условиях, которые бы отвечали их финансовой модели. В этой ситуации многие застройщики окажутся в ситуации вынужденной остановки, особенно по объектам завершенностью менее 50%. В лучшем случае это грозит удлинением сроков строительства, в худшем — невозможностью завершить объект в принципе, прогнозирует вице-президент ГК «КОРТРОС» Михаил Семёнов.

Однако есть на рынке и оптимисты, которые считают, что стакан наполовину полон. Так, гендиректор «Домус финанс» Анна Чижова отмечает, что сейчас ситуация гораздо лучше, чем в 2008 году. Застройщики меньше закредитованы, большинство из них работает по 214 ФЗ. «Мы не ожидаем массовой заморозки строительных проектов. Скорее можно говорить о риске того, что проекты не будут сданы в срок», — подчеркивает она. С этой позицией в принципе согласен и вице-президент ГК «КОРТРОС», который, основываясь на опыте прошлых кризисов, не ждет ничего сверхъестественного. «Местные власти уже научились бороться с этими проблемами — если масштабных банкротств в стройсекторе не будет, то всегда найдется более крупная компания, которая достроит объект», — уверяет он. Этот тезис подтверждают и в ГК ПИК. Вице-президент Группы Наталья Семикова подчеркивает, что компания продолжает развитие масштабных проектов комплексной застройки в Москве, Московской области и регионах России, причем строит в соответствии с графиком как жилые, так и социальные объекты.

Надежду, что массового появления обманутых покупателей можно будет избежать, вселяет и то, что наученные опытом 2008-2009 гг. покупатели сегодня более осторожны. Как отмечает В.Воронин, уже в декабре их выбор новостроек на этапе котлована, где цены наиболее привлекательны, сместился в сторону новостроек на самой активной, либо высокой стадии готовности.

Властное решение

Готовы внести свою лепту в превентивную борьбу с проблемой обманутых покупателей и столичные власти. Так в начале февраля в Москомстройинвесте сообщили об усилении контроля за деятельностью застройщиков в непростой экономической ситуации, чтобы не допустить нарушения прав граждан-участников долевого строительства.

Помимо остановки и нарушения сроков строительства, столичные власти беспокоит возврат застройщиков к серым схемам реализации квартир в обход 214-ФЗ, нецелевое использование привлеченных денежных средств граждан, что неминуемо приведет к появлению новых обманутых дольщиков. Попытки обойти 214-ФЗ участились, отмечают в ведомстве, даже со стороны крупных застройщиков. Это вполне объяснимо, ведь в существующих условиях им довольно сложно выдерживать цены и сроки в период строительства, что предусмотрено этим законодательством.

Комитетом разработан ряд антикризисных мероприятий, направленных на нивелирование этих угроз.

«В случае необходимости будут организованы дополнительные проверки, в том числе проведение так называемых «контрольных закупок», — сообщили в пресс-службе ведомства.

Кроме того, по предложению Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве, все застройщики, привлекающие деньги граждан (по аналогии со строительными компаниями) могут быть переведены в одну межрайонную налоговую инспекцию № 45.

В свою очередь прокуратура г. Москвы готова взять на особый контроль исполнение этих мероприятий, а также расследование возбужденных уголовных дел и рассмотрение материалов Москомстройинвеста в отношении лиц, привлекавших денежные средства граждан в нарушении 214-ФЗ.

Власти подчеркивают, что намерены не допустить того, чтобы инвесторы пострадали в сложной экономической ситуации. Однако они ожидают от застройщиков также более ответственного подхода в части соблюдения законодательства. «Нельзя допустить возврата к серым схемам. Будем наказывать вплоть до приостановки строительства. Лучше не начинайте строить, если не чувствуете в себе сил закончить», — обратился к застройщикам руководитель Москомстроинвеста Константин Тимофеев.

Кнут и пряник

Естественно, что в сложившейся ситуации бизнес ждет от властей не только ужесточения контроля, но и помощи. И эта помощь не заставляет себя ждать. Так, 10 февраля мэр поручил правительству Москвы предпринять все меры, чтобы поддержать строительный бизнес в городе. «Речь идет и о поддержке ипотечного кредитования, и о рассрочке по арендным платежам за землю для вновь начинаемых строительных объектов, об ускорении и удешевлении процедуры технологического присоединения, регистрации недвижимости, уменьшении административных барьеров и ускорении выдачи разрешений на строительство», — пояснил градоначальник.

Достаточно ли этого? Для кого-то да, для кого-то нет. Так, по мнению И.Богатова, власти могли бы попытаться организовать целевое заемное финансирование застройщиков, попавших в ситуацию с нехваткой средств на достройку дома, возможно, целевым образом субсидировать ставки или предоставить гарантии банкам. Также возможно — помочь банкам с фондированием для строительных кредитов в странах и организациях, не присоединившихся к санкциям. Это — тяжелый механизм, требующий принятия решений на уровне федерального правительства, отмечает гендиректор «Главстрой Девелопмент».

По мнению вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, государство, могло бы оказать поддержку не только крупным застройщикам, но и среднему бизнесу. «Крупные застройщики, как правило, имеют поддержку со стороны ведущих банков, и даже более — они являются совладельцами девелоперского бизнеса. У средних компаний финансовые ресурсы ограничены, а проекты преимущественно возводятся на заемные средства. Самый очевидный вариант поддержки для таких девелоперов — государственные кредиты с низкими процентными ставками и различные налоговые льготы.

Еще один важный момент, который негативно сказывается на рынке — неопределенность со статусом апартаментов, доля которых сейчас на первичном рынке составляет около 40%. Городу необходимо ускорить процесс решения этого вопроса, отмечает эксперт.

Хорошей мерой в существующей ситуации Н.Семикова считает обеспечение строителей государственными контрактами, которые позволят загрузить производственные мощности.

Увы, ожидают застройщики от властей и «запретительных» мер. Так, по мнению И.Богатова, могут принять некий дополнительный регламент: перед выдачей разрешения на строительство жилья для продажи могут истребовать гарантии наличия полной суммы, необходимой для постройки дома. Это могут быть банковские гарантии, поручительство от владельцев бизнеса или еще какие-то инструменты. Этот путь гораздо проще, и хоть он и противоречит градостроительному кодексу, как это грустно не звучит, сегодня это наиболее очевидное решение, сетует эксперт.

Как бы то ни было, власти и бизнес слышат и слушают друг друга. Возможно, это приведет к позитивным результатам.

«Государство может оказать поддержку, а бизнес-сообщество рекомендовать инструменты и участвовать в разработке механизмов государственно-частного партнерства, чтобы поддержка государства действовала наиболее эффективно, принося мультипликативный эффект на занятость и налоговые поступления», — резюмирует вице-президент ГК «КОРТРОС» Михаил Семёнов.

Бизнес-план

Что же еще могут на этом фоне сделать застройщики кроме как взаимодействовать с властями? На самом деле многое. В.Воронин призывает коллег концентрироваться на текущих объемах. Н. Семикова добавляет, что, прорабатывая новые проекты, компаниям необходимо взвешивать каждое решение, просчитывать все возможные риски и оценивать маржинальность своих проектов.

Если не хватает ликвидности, а кредит недоступен, то в первую очередь придется снизить ожидания по доходам, привлечь под дисконтированный объем будущих квартир финансового партнера, предлагает И.Богатов.

«С точки зрения компании попавшей в затруднительное положение — очевидно надо искать деньги или партнеров для достроя, так как время в данном вопросе играет против застройщика. Цена продажи зафиксирована, а расходы растут со скоростью обгоняющей инфляцию», — согласен М.Семенов.

В целом от бизнеса сейчас требуется хладнокровие, умение подстраиваться под меняющийся спрос и способность повышать эффективность, снижая издержки, подвела итог А.Чижова. Тогда и дольщики будут целы, и застройщики не будут голодать.

http://www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?id=424407&sec=1456

вверх