меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Территория интенсивного девелопмента

29 октября 2012

Индустриальный формат застройки, обширный земельный банк, но главное - доступ к заемным финансовым ресурсам. Таковы основные факторы, предопределяющие лидерство компаний на подмосковном рынке строительства многоквартирных домов

Жилищное строительство - системообразующий элемент подмосковной экономики. Это крупнейший сектор потребительского рынка. В покупку квартир в строящихся многоквартирных домах граждане ежегодно вкладывают более 200 млрд рублей, что эквивалентно 60% всех капвложений в промышленность и социальную сферу региона. В Подмосковье зарегистрированы сотни девелоперских фирм и строительных подрядчиков. Сформирован огромный производственный кластер по выпуску стройматериалов. Около 25% производимого в стране цемента потребляется подмосковными застройщиками. В общем, масштабы жилищного строительства таковы, что любые сбои в развитии этой отрасли крайне опасны как для областной, так и для национальной экономики. Тем тревожнее звучат прогнозы экспертов о надвигающемся на подмосковный рынок жилья кризисе. Какова вероятность развития событий по такому сценарию? Мы попытались выяснить, как устроен рынок жилищного строительства, кто его основные игроки, контролируют ли они ситуацию и как спрос на недвижимость соотносится с предложением строящегося жилья.

Раскрутили стройку

После кризиса объемы жилищного строительства в Московской области стали стремительно расширяться. Первые признаки инвестиционного подъема мы обнаружили еще в начале 2011 года (см. "Девелоперы наступают на Подмосковье", "Эксперт" № 7 за 2011 г.). В то время многие участники рынка в подъем не верили и строили консервативные прогнозы. Однако они не оправдались, и уже к концу 2011 года количество заявленных проектов жилищного строительства возросло почти вдвое (см. график 1). В этом году девелоперы не успокоились и продолжали рыть все новые и новые котлованы.

Результат закономерен: сегодня в активной стадии строительства в Московской области и на территории Новой Москвы находятся многоквартирные дома общей площадью 13-14 млн кв. м. Это порядка 230 тыс. единиц жилья. Текущий объем предложения (то есть количество нераспроданных квартир) можно оценить примерно в 5,2-5,6 млн кв. м. Это колоссальные, рекордные объемы!

Предложение новостроек распределено по территории области крайне неравномерно (см. график 2). В пяти крупнейших подмосковных городах и районах, расположенных в десятикилометровом поясе от МКАД (включая Новую Москву), сконцентрировано больше половины всех проектов жилищного строительства. В Новой Москве возводится около 1,7 млн кв. м - больше, чем в Химках (1,2 млн), Одинцовском районе (1,1 млн), Красногорском районе (1 млн), Балашихе (0,9 млн). По данным столичных властей, на присоединенных к Москве территориях заключены контракты на строительство порядка 7 млн кв. м жилья, уже выданы разрешения на строительство примерно 5 млн кв. м.

Высокая инвестиционная активность объясняется растущим спросом на новостройки. По данным областного Рос реестра, в первой половине прошлого года было заключено около 19,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья. В первом полугодии 2012-го число сделок возросло на 68% - до 33,4 тыс. Рост числа сделок по договорам долевого участия отчасти объясняется "легализацией" рынка новостроек, то есть вытеснением серых схем продажи жилья законными форматами договоров, которые фиксируются в Росреестре. По оценкам строительных и риэлтерских фирм, за год объемы сделок с жильем выросли примерно на 20%.

Спрос с московским акцентом

Мотором подмосковного рынка является естественная потребность людей приобретать собственное жилье (например, взамен арендуемого) либо переезжать из жилья меньшей площади в квартиру или дом большей площади. Такие потребности сужаются в периоды рецессии и усиливаются в периоды экономического и демографического подъема - именно этот процесс и раскачал подмосковный рынок жилья.

Покупателей подмосковного жилья можно разделить на несколько групп. Первая группа - москвичи. Это молодые семьи, арендующие жилье, но накопившие достаточно средств для приобретения недвижимости в собственность либо имеющие возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Сюда же относятся владельцы московских квартир небольшой площади, мечтающие увеличить метраж за счет покупки более дешевого и доступного подмосковного жилья. С участием москвичей совершается порядка 40% покупок квартир в жилых комплексах, расположенных в ближнем Подмосковье.

Вторая крупная группа покупателей подмосковных новостроек - жители областных городов, имеющие средний и высокий уровень дохода, который приносят им рабочие места в Москве. Доля "местного" спроса в ближнем Подмосковье эквивалентна "московскому" и составляет около 40%. В населенных пунктах среднего и дальнего Подмосковья объемы сделок с участием местных жителей существенно выше.

Третья группа - мигранты из российских регионов и стран СНГ. С их участием совершается около 20% сделок с новым жильем.

Стоит заметить, что в последние два года доля москвичей в структуре спроса на подмосковные новостройки стабильно росла. За расширение московского спроса на подмосковное жилье "замкадным" девелоперам следует благодарить столичного мэра Сергея Собянина. Усилиями его администрации строительство экономичного жилья в Москве заморожено, поэтому накопленный спрос "выдавился" за кольцевую автодорогу.

Спрос на подмосковную недвижимость многократно преумножен не только накоплениями москвичей, но и ипотечными кредитами. Еще четыре пять лет назад ипотека не часто использовалась в сделках с новостройками. Однако сегодня в кредит совершается уже до 30% покупок в первичном сегменте. Последние два года рынок ипотечного кредитования стремительно растет. В прошлом году в Москве и Подмосковье были выданы кредиты на 138 млрд рублей, из которых как минимум 30- 40 млрд были использованы для покупки подмосковных новостроек.

Цены сели в метро

Несмотря на стремительное расширение спроса, цены на подмосковное жилье растут умеренными по докризисным меркам темпами. По данным риэлтеров и застройщиков, с начала 2012 года цены на новостройки росли на 1-1,5% в месяц. Впрочем, в некоторых проектах с высокой скоростью строительства и удачным местоположением застройщики поднимали стоимость жилья более чем на 2% в месяц.

Разброс средних цен на квартиры в новых домах, расположенных в городах ближнего пояса, составляет 65-98 тыс. рублей за квадратный метр. Однако это не предельные значения. Уровень цен и их динамику предопределяет качество транспортной связи между городами, в которых реализуются девелоперские проекты, и Москвой. Показателен в этом смысле пример Реутова. Квадратный метр в новостройках этого города почти на 10% дороже, чем, например, аналогичное жилье в равноудаленных от МКАД Химках или Мытищах. Десятипроцентная наценка - это премия за транспортную доступность, которая в Реутове существенно улучшилась после открытия в 2012 году станции метро "Новокосино". За метр в готовых реутовских новостройках продавцы просят более 140 тыс. рублей, хотя еще три года назад максимальный ценник в этом городе составлял 80 тыс. рублей метр.

Еще одна ценовая аномалия связана со спекулятивными ожиданиями инфраструктурного развития присоединенных к Москве территорий. Сегодня метр в новомосковских новостройках, многие из которых расположены в совхозных полях, в отрыве от городской инфраструктуры, стоит от 80 до 110 тыс. рублей. Разброс цен на новостройки в г. Московский, который включен в состав Москвы, составляет 66-108 тыс. рублей, тогда как в 2009 году цены на жилье в этом небольшом городке, возникшем на базе одноименного агрокомбината, составляли 58-84 тыс. рублей за метр. В Коммунарке квартиры в строящихся домах за аналогичный период подорожали с 50- 85 тыс. до 76- 110 тыс. рублей за квадратный метр.

Стоит заметить, что в сопоставимых по уровню цен городах, которые интеграционные и инфраструктурные процессы обошли стороной, рост цен был более умеренным.

Например, в Железнодорожном новостройки подорожали с 53-70 тыс. рублей за метр в 2009 году до 60-80 тыс. в 2012-м. Цены на жилье в городах среднего пояса ( Домодедово, Подольск, Лобня, Пушкино) составляют 55- 65 тыс. рублей за метр. В дальнем Подмосковье недвижимость еще дешевле - 35- 45 тыс. рублей за метр.

Передовики домостроительной индустрии

Кто является бенефициаром подмосковного строительного бума? Во-первых, это люди, которые приобрели жилье либо сумели преумножить свои накопления на спекулятивных операциях. По разным оценкам, частные инвесторы скупили 10-20% квартир (преимущественно малогабаритных) в новостройках ближнего Подмосковья.

Во-вторых, на рынке жилищного строительства заработали банки, кредитующие как покупателей квартир, так и застройщиков. Сегодня банковское финансирование нередко покрывает до 50- 60% стоимости объектов, а совокупный объем кредитных средств, привлеченных подмосковными девелоперами, можно грубо оценить в 200-300 млрд рублей. Передовые позиции на рынке корпоративного кредитования предприятий девелоперской индустрии - у Сбербанка.

В-третьих, львиную долю доходов перераспределяют между собой крупнейшие строительные и девелоперские компании, лендлорды. Мы насчитали на подмосковном рынке более 200 компаний, активно инвестирующих в строительство многоквартирного жилья.

Чтобы выяснить реальные рыночные позиции застройщиков, мы ранжировали их по текущим объемам строительства (не объемам ввода!), используя в качестве базового критерия общую площадь квартир (см. таблицу). Рассматривались проекты как в Московской области, так и в Новой Москве, поскольку по уровню инфраструктурного развития и ценам эта территория остается подмосковной.

Планку 1 млн кв. м строящегося жилья преодолела только группа компаний "Мор тон". На активной стадии строительства у этого регионального холдинга сейчас порядка 1,4 млн кв. м. Компания делает ставку на панельную застройку крупных микрорайонов. Ее стратегия - застройка больших микрорайонов в кооперации с крупными поставщиками панельного жилья (ДСК-1, "ГВСУ-Центр" и проч.). Бизнес компании растет по экспоненте. В 2010 году "Мортон" ввел 540 тыс. кв. м жилья, в 2011-м - уже 800 тысяч. Сейчас в инвестпортфеле компании почти два десятка масштабных строек. Доля группы "Мортон" на региональном рынке новостроек оценивается в 11%. По объему производства компания уже сопоставима как с крупнейшими федеральными домостроителями, так и, например, с ведущими британскими компаниями (Taylor Wimpey, Persimmon).

Ближайшие конкуренты "Мортона" - инвестиционная группа "Абсолют" и группа компаний МИЦ - существенно отстают от лидера, их инвестиционные портфели в два-три раза тоньше. Рыночные доли "Абсолюта" и МИЦа - 6 и 4% соответственно. ИГ "Абсолют" - один из крупнейших и опытных подмосковных лендлордов. Застраивает массовым жильем (преимущественно панельным) скупленные еще до кризиса бывшие сельхозземли, большинство которых оказалось на территории Новой Москвы. Что же касается ГК МИЦ, то это одна из нескольких "выстреливших" после кризиса инвестиционно-риэлтерских фирм. Ее бизнес также сосредоточен на территории Новой Москвы и в соседнем Ленинском районе.

В группу застройщиков с объемами строительства от 100 тыс. до 500 тыс. кв. м входят почти три десятка компаний. Среди них крупные московские, региональные, межрегиональные и местные девелоперские структуры. Крупнейшие ("Текта", "Жилищный капитал", СУ-155, ГК ПИК, "ЮИТ Московия") в совокупности занимают около 40% подмосковного рынка. Некоторые из этих компаний после кризиса совершили колоссальный рывок. Одна из таких "выскочек" - "Текта", которая еще три года назад считалась заурядным застройщиком из Сергиева Посада, построившим в этом городе единственный дом. Но после кризиса компанию словно прорвало. За два года "Текта" запустила строительство нескольких крупных жилых комплексов а-ля "Донстрой" в подмосковных городах-спутниках. Еще одна быстрорастущая компания - "ЮИТ Московия". На фоне остальных лидеров ренкинга она выделяется ставкой на строительство жилья в городах среднего и дальнего Подмосковья.

Самая многочисленная, но наименее оборотистая группа игроков, некоторые из них попали в топ-30, - это относительно небольшие компании с объемами строительства до 100 тыс. кв. м жилья. Преимущественно это локальные застройщики, которые связаны с местными чиновниками, осуществляют точечные девелоперские проекты, иногда располагают небольшими собственными производственными мощностями, задействованными в том числе при выполнении местных бюджетных заказов.

Пока локальные дисбалансы

У подмосковного рынка жилья есть колоссальный потенциал для дальнейшего роста и расширения. Сегодня в Московской агломерации насчитывается около 7,6 млн домохозяйств. Если предположить, что каждое домохозяйство хотя бы раз в десять лет меняет жилье (как в США или Европе), то среднегодовой объем сделок с первичной и вторичной недвижимостью в Москве и области должен составлять не 300- 400 тыс. транзакций, как сейчас, а в два раза больше.

Во всем мире основной инструмент стимулирования спроса на покупку жилья - ипотека. Однако сегодня условия ипотечного кредитования в России по многим параметрам (уровню процентных ставок, срокам выдачи займов и проч.) уступают западным странам.

И это одна из причин, мешающих подмосковному рынку в полной мере реализовать свой потенциал. Более того, в этом году ипотечный рынок стал менять вектор своего развития. Темпы его роста стали замедляться (см. график 3), а процентные ставки - расти. По данным опросов, 81% населения воспользоваться ипотекой не может: 67% из-за недостаточного уровня доходов, 39% из-за завышенных процентных ставок.

Несмотря на низкий уровень доступности ипотеки, в прошлом году спрос на подмосковные новостройки превышал предложение. Было продано около 3,6 млн кв. м жилья. Объем экспозиции был относительно стабильным и оценивался в 3,5- 4 млн кв. м. На активной стадии строительства находились проекты площадью 7-8 млн кв. м.

Однако с конца прошлого года предложение стало расти со скоростью, заметно опережающей покупательскую активность. За год объем новых проектов увеличился на 70- 80% и достиг 13-14 млн кв. м строящегося жилья. Это означает, что объем предложения квартир, выставленных на продажу, составляет порядка 5,2-5,6 млн кв. м. Реальный объем предложения к концу года может оказаться еще существеннее, поскольку в последние месяцы рынок продолжал наполняться новыми проектами.

Какое-то время рынок оставался сбалансированным. Однако продавать такое количество квартир с прежней скоростью возможно только при условии дальнейшего роста спроса на жилье. Но этого пока не происходит. "Сейчас динамика рынка, выражаясь языком банковских аналитиков, разнонаправленная. В отдельных городах мы видим всплески спроса. В других - затухание, там, где накоплен большой объем предложения. Снижается покупательская активность в дальних локациях, покупкой жилья в которых люди интересовались из-за низких цен", - замечает гендиректор компании "Домус финанс" Павел Лепиш.

Возможно, столь неоднозначная картина объясняется неравномерным распределением платежеспособного спроса по подмосковной территории, различным уровнем насыщения рынка жильем, низким качеством большинства проектов (с точки зрения инфраструктурного наполнения и транспортной связи с Москвой, где сосредоточены места приложения труда), а также неоднородной конкурентной средой. Например, в Новой Москве более 71% рыночного предложения делят три компании (см. график 4). На рынке новостроек Ленинского района - аналогичная картина. Неудивительно, что, несмотря на колоссальные объемы застройки, цены здесь остаются неоправданно завышенными.

Впрочем, не исключено, что фрагментарное затухание - это не частные случаи, а первый симптом надвигающейся на рынок новостроек стагнации. Если это так, то естественной реакцией девелоперов на перспективу затоваривания уже в обозримом будущем может стать сжатие инвестиционной активности с тем, чтобы сбалансировать предложение с текущим уровнем спроса. И похоже, на желательность именно такого сценария застройщикам намекают подмосковные власти, озабоченные острейшим инфраструктурным кризисом, в который погрузилось Подмосковье из-за избыточной и непродуманной застройки.

Автор: ИЛЬЯ СТУПИН,  Источник: Эксперт

вверх