меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

В метре от справедливости

13 июня 2011

Крупные девелоперские компании, во время кризиса заткнувшие дыры в своих балансах деньгами налогоплательщиков, теперь спесиво заявляют, что столичная недвижимость не имеет права быть доступной

Может ли квартира в отдаленном спальном районе Москвы, в панельном доме, окруженном хрущобами, стоить сегодня полмиллиона долларов? Запросто. Покупатели толкались локтями, чтобы заполучить эту «четырешку» с неплохим, хоть и не свежим ремонтом. Причина понятна — рынок столичной недвижимости живет ожиданиями ценового скачка. Этой весной квартиры в Москве опять подорожали. Средняя стоимость «квадрата» составила около 139 тысяч рублей, а средняя цена квартиры — более 10 миллионов. Эксперты прогнозируют, что после лета начнется новый рост цен и уже к концу года они вернутся к докризисным. Но это лукавство: перед кризисом, в июле 2008 года, средняя цена столичного метра была ниже — 135 тысяч рублей! Как рынку недвижимости удалось так быстро оправиться от коллапса? При ближайшем рассмотрении оказывается: во многом благодаря щедрой и зачастую сверхмерной помощи, которую раздавало государство девелоперским компаниям. Московские строители, заткнувшие гигантские дыры в своих балансах деньгами налогоплательщиков, похоже, отделались легким испугом. И теперь спесиво заявляют, что столичная недвижимость не имеет шансов стать доступной.

Просите и обрящете

Кризис, как известно, начался с обрушения рынка американских ипотечных бумаг. В США рынок недвижимости до сих пор находится в своей нижней точке — за редким исключением дома и квартиры подешевели в среднем на 40–50 процентов, а некоторые можно и вовсе теперь купить за четверть цены. Это нормальная рыночная реакция на экономическую бурю и исчезновение платежеспособного спроса.

В России рыночные механизмы, как известно, работают по странным законам. В среднем по стране жилье подешевело процентов на тридцать, что вполне нормально для государства со столь несовершенной системой ипотечного кредитования. В Питере и Москве в конце 2008 года — начале 2009-го продавцы тоже переписывали прайс-листы — стоимость московского метра кое-где доходила до вменяемых 50–60 тысяч рублей. Правда, длилось это недолго: ровно до тех пор, пока государство не бросилось на помощь строительным компаниям, которые были столпами рынка недвижимости — ведь именно новостройки являлись ориентиром для цен на «квадраты». Строительная машина работала в то время на предельных оборотах — тысячи объектов возводилось на дешевые кредитные деньги. Как только кредитный рынок схлопнулся, а покупатели исчезли, отдавать долги стало нечем. Тем, у кого ситуация была патовая, приходилось по демпинговым ценам сбывать квартиры. Начался нормальный рыночный процесс — спрос определял предложение, а от финансового чутья менеджеров зависело, насколько компания может задирать цену. Но уже в декабре 2008 года при правительстве РФ была создана комиссия по повышению устойчивости развития российской экономики, которая к началу 2009 года утвердила список из 295 «системообразующих предприятий», которым будет оказана господдержка. В списке оказались и строители — ГК ПИК, СУ-155, ОАО «ДСК-1» , «Главстрой», «Интеко» и некоторые другие. Государство пообещало помочь в реструктуризации задолженностей по налогам, посулило госгарантии, субсидии на погашение процентных ставок и государственные заказы. А потом стало собирать заявки на помощь. Строители просили много — например, по некоторым данным, одна начальная заявка составляла 49 миллиардов рублей. Видимо, не ожидавшее такой наглости правительство установило лимиты: по 10 миллиардов в одни руки . Тогда же из федерального бюджета выделили 83 миллиарда рублей, которых должно было хватить на покупку у компаний 40 тысяч квартир для социальных нужд. 33 миллиарда отстегнули Минрегион и Минобороны на приобретение квартир для увольняемых военнослужащих. Еще 60 миллиардов выделили АИЖК, чтобы оно могло кредитовать население (реструктурировать ипотечные кредиты и давать новые) и строителей. 50 миллиардов из Фонда содействия реформированию ЖКХ переадресовали на финансирование строек, которые были начаты. Затем внесли послабления в налоговое законодательство: позволили платить налог из реально полученной прибыли, а также на 4 процента снизили налог на саму прибыль — а это сотни миллионов рублей, которые оставались в распоряжении предприятий.

Правительство Москвы стало и вовсе входить соинвестором в крупные проекты. Ну и, конечно, щедро выделяло деньги. «В 2009 году с целью минимизации последствий кризиса ведущим строительным организациям города были выделены с соблюдением всех требований законодательства субсидии и гарантии, — сообщила „Итогам“ руководитель департамента экономической политики и развития города Москвы Марина Оглоблина. — А именно: СУ-155 — 15 миллиардов рублей (гарантия), ЗАО „Трест № 26“ — 105,9 миллиона рублей (субсидия), ЗАО „Мосфундаментстрой-6“ — 91, 5 миллиона рублей (субсидия). Деньги выделялись для пополнения оборотных средств и частичного погашения процентов по кредитам. Также в 2009 году мы сохранили на докризисном уровне объем инвестиционных программ и поддержали стройкомплекс посредством горзаказа».

Можно еще долго и подробно перечислять объемы и виды помощи, но и так понятно: компании крикнули SOS и были услышаны. Могло ли государство бросить строителей на произвол рыночной судьбы? Могло, но не решилось. Год тому назад в беседе с корреспондентом «Итогов» министр экономического развития Эльвира Набиуллина отметила, что строительство — одна из немногих развивающихся отраслей нашей экономики, работающих исключительно на внутренний рынок. То есть это наконец не сырая нефть для зарубежья, а продукт с приличной добавленной стоимостью, который стимулирует еще и развитие смежных отраслей. А уж сколько людей в ней работает! «Строительная отрасль обладает сверхвысокой занятостью населения — к примеру, у нас на одном проекте в Екатеринбурге работает до 60 тысяч человек на стройке, еще 20 тысяч смежников», — рассказывает Вениамин Голубицкий, президент ГК «РЕНОВА-СтройГруп». Марина Оглоблина отмечает, что помощь стройкомпаниям позволила сохранить более 50 тысяч рабочих мест в Москве. «Думаю, что в масштабах России коллапс строительного сектора ударил бы по 10–15 процентам населения страны», — резюмирует Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills.
Государство испугалось, что коллапс крупных застройщиков пополнит ряды обманутых вкладчиков. Только в Москве к началу финансового кризиса насчитывалось не менее 50 тысяч частников-соинвесторов. «Если бы господдержки строительной отрасли не было, все бы ужаснулись объемам недостроя, а комитеты обманутых дольщиков можно было бы переименовать в федерацию», — отмечает Павел Здрадовский, гендиректор Paul`s Yard.

Плюс ко всему банкротство строителей ухудшило бы также положение банковских структур. «Поддержки строительной отрасли требовали банки, столкнувшиеся с рисками невозврата кредитов и невозможностью реализации проектов и залогов», — напоминает Дмитрий Бадаев, гендиректор компании «Вектор Инвестментс».

Словом, все резоны начинать спасательную операцию у власти были налицо. За исключением одного...

Ни шагу назад

Щедрая помощь государства крупным застройщикам позволила им заткнуть финансовые дыры, нивелировать менеджерские просчеты и сохранить практически докризисный уровень цен, парализовав рыночные механизмы регулирования отрасли. «Нельзя не согласиться с тем, что под бременем кредитных платежей и без государственной и банковской поддержки девелопер вынужден был бы падать в цене, — рассуждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Если бы девелоперам не оказали поддержку государственные банки, они бы снизили цены. При этом, правда, девелоперы в большинстве своем перестали бы существовать как предприятия, перестали бы строить». Так и случилось с некоторыми компаниями, которые помощи не дождались. «Какое-то время стало проще согласовывать документацию, некоторые застройщики сами договорились с кредиторами о реструктуризации задолженностей, — вспоминает директор по маркетингу и PR компании „НДВ-Недвижимость“ Ирина Наумова, — но государство не открывало льготных кредитных линий, не вводило упрощенного документооборота для всех застройщиков. Те, кто не справился, являются сейчас сателлитными структурами банков или входят в сферу интересов известных олигархов». По мнению авторитетнейшего эксперта рынка недвижимости Геннадия Стерника, помощь федеральных и московских властей строительным компаниям была необходимой, но не всегда системной и не всегда достаточной: «Произошел масштабный передел рынка, не всем застройщикам удалось своевременно реструктуризировать долги, но эти процессы скорее положительные, очистительные для рынка, чем отрицательные». Все это справедливо, однако весь пул разорившихся застройщиков не имел такого влияния на столичный рынок и ценообразование, как те компании, которые эту помощь получили.

Более того, девелоперы еще и капризничали. Некоторые не захотели продать свои метры государству, которое предлагало им «живые деньги», да еще и забирало товар оптом. В следующий за кризисом год на торгах в Подмосковье из запланированных 500 тысяч «квадратов» жилья было приобретено только 378. В Москве — 18 тысяч против запланированных 80 тысяч. И это во многом потому, что стартовые цены для закупок в Подмосковье составили слишком скромные 54 тысячи за метр, а в Москве — 65 тысяч. «В Москве девелоперские компании — это в основном подразделения в холдингах ритейлинговых, финансовых (банковских), сырьевых компаний, имевших финансовые резервы либо прямую помощь государства по линии основной деятельности, — отмечает Геннадий Стерник, — именно поэтому они готовы были замораживать стройки, но не допускать понижения цен. Помогала ли эта госпомощь строителям удерживать цены? В какой-то мере — да, но в основном в Москве». В результате цены на новостройки в столице быстро стабилизировались. За ними подтянулась и вторичка. И хотя в Москве покупательский спрос восстанавливался медленно, продавцы терпеливо ждали. Почему они так упорствовали? Ведь трудно назвать справедливой цену полмиллиона долларов за квартиру в «панельке».

Золотая моя Москва

Цена на московский метр и не могла упасть принципиально, уверена Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group, потому что является отражением инвестиций, вложенных в проект. А инвестиции в проект в Москве и за МКАД — две большие разницы. «Один из существенных факторов, влияющих на московские цены, это доля города: 50 процентов город забирает себе, — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК „Конти“ Сергей Мигунов. — А это площади, по которым девелопер несет затраты. И цену продаваемой площади нужно умножить на два с учетом доли города».

Ирина Наумова продолжает: «Кроме того, до 40 процентов в себестоимости девелоперского проекта заложено на откаты чиновникам и согласования». Это еще одна причина, по которой уничтожить девелопмент для бюрократии было, мягко говоря, невыгодно. И пока, судя по всему, у строителей и городских чиновников консенсус — и тем и другим выгодно, когда цены высоки. Это невыгодно лишь покупателям.

Но кому интересны их проблемы? Теоретически — государству. Ведь именно оно должно решать социальные вопросы, среди которых жилищный чуть ли не основной. К примеру, чтобы обеспечить жильем москвичей по нормативам только хотя бы Восточной Европы, в ближайшие 20 лет надо выводить на рынок не менее 5 миллионов «квадратов» жилья, а лучше больше. В Москве таких планов нет: городу негде возводить новые кварталы, его инфраструктура уже не справляется с наплывом людей. Но даже если бы строили, это ничего не дало бы — люди должны иметь возможность покупать жилье, а сейчас индекс недоступности покупки один из самых высоких в мире: при таких ценах россиянину надо копить на жилье всю жизнь. Ипотека не в счет, ее ставки эксперты считают грабительскими. И то, что ситуация с кредитами на жилье такова, результат бездействия все того же государства. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко добавляет: «Для того чтобы сбить цены, нужно всего лишь больше строить. Чтобы больше строить, нужно избавиться от бюрократических препон, которые мешают работать застройщикам. Государство декларирует, что надо строить больше, а объемы строительства сокращают. Что мешает отдать под застройку земли, которые все равно не используются, что мешает упростить согласовательные процедуры? А мешает, видимо, латентный конфликт интересов. С этого кормится слишком много чиновников».

Может ли власть, позволившая строителям выжить и удержать цены, проявить волю и потребовать снизить стоимость жилья декларативно? Даже теоретически это нереально — не могут же остановить рост цен на бензин публичные разносы премьера. К тому же какой резон московским строителям опускать стоимость метров, если сегодня в экономику снова текут нефтедоллары и они сосредоточены в столице? «Пятьсот тысяч долларов за квартиру в панельном доме, может, и перебор, но такой спрос есть, — комментирует Ольга Широкова из Blackwood. — И он определяется „ценностью“ проживания и ведения бизнеса именно в Москве. Чтобы снизить цены в столице, надо не только больше строить, но и делать жизнь в других городах более перспективной». А покуда это не так, то, как выразился глава одной очень крупной строительной компании, «пока пипл хавает, будем кормить его панелями по сто тыщ за «квадрат».

Так что, снижения цен не ждать? Пока признаков какого-либо оздоровления, появления настоящей конкуренции на рынке не заметно. Но ведь больной и не хотел выздоравливать — такой вот московский диагноз.

Недвижимость

Индекс стоимости жилья

Средний уровень цен на жилье, выраженный в долларах, показывает динамику изменения реальных цен на жилье.

Этот показатель вырос за неделю почти на полпроцента и составил 4977 долларов за квадратный метр. Специалисты считают, что если летом эта цифра и будет меняться, то незначительно.

Индекс ценового ожидания

Показывает текущий темп изменения среднего уровня цен (в процентах в месяц) и одновременно тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе.

С наступлением лета рост цен традиционно остановился (—0,3 процента за неделю), однако есть немало аргументов в пользу прироста цен на недвижимость к следующей весне примерно на 15—20—25 процентов в зависимости от сегмента.

Индекс доходности жилья

Является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Показывает, во сколько раз вложения в недвижимость выгоднее в сравнении с долгосрочными банковскими депозитами (в относительных единицах).
Деньги снова выгоднее хранить в метрах — на прошлой неделе в 4,3 раза.

Опрос

Какова справедливая цена на столичные метры?

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест»:

— Справедливая цена определяется рынком, но, конечно, это в первую очередь себестоимость строительства плюс норма прибыли. На ценообразование значительно влияет и высокая стоимость аренды земли, и то, что новые площадки в Москве в основном с обременениями. Все это повышает стоимость и квадратного метра для конечного покупателя. В мае средняя цена квадратного метра на рынке новостроек столицы в панельных домах (экономкласс) составила 125 094 рубля. Для экономкласса это вполне справедливая цена.


Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

— Поскольку в рамках сделки с жильем продавец всегда стремится к максимальной цене, а покупатель — к минимальной, справедливость в данном случае — понятие весьма относительное. Справедливой является та, при которой как продавец, так и покупатель готовы совершить сделку.

Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty:

— Нечеловеческой ценой квадратного метра я считаю цены на жилье экономкласса. В развитых странах разница между ценой квадратного метра элитного жилья и экономкласса исчисляется в 10–20 раз. В Москве — всего в 4–5 раз. И это при том, что разрыв между доходами верхушки и доходами основной части населения куда более разителен, чем в развитых странах.
Екатерина Антошкина, руководитель PR-департамента Norrland Country Clubs:

— Человеческая цена за квадратный метр будет тогда, когда наши макроэкономические показатели будут выглядеть примерно на уровне развитых стран, где кредит можно взять под 4 процента годовых. Инфляция в Швеции — 1,4 процента, а у нас 8–9 процентов. Многие экономисты считают, что выход инфляции на этот уровень свидетельствует о нарастании дестабилизационных явлений в экономической политике страны.

Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс»:

— Если говорить о справедливой цене в социальном аспекте, то данный эпитет предполагает доступность жилья для потенциальных покупателей. А на деле, чтобы семья с суммарным доходом в 70–80 тысяч рублей в месяц могла купить однокомнатную квартиру в новостройке за 5 миллионов, им придется откладывать деньги в течение 8–10 лет. Справедливая цена — это сумма, которую семья может накопить хотя бы за два года. Однокомнатная квартира в столице «по справедливости» должна стоить примерно миллион рублей.

Издание: Итоги
Автор: Ирина Мельникова, Алена Дымова

вверх