меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

За вид из окон на водоем нужно заплатить от 5%

05 марта 2011

Москву не омывает Гольфстрим, да и природа не проложила в порту пяти морей большое число рек. Отчасти поэтому близость к водоему часто становится важным ценообразующим фактором для недвижимости. Сегодня сложилась парадоксальная ситуация: встречаются предложения, где вид на канал не стоит фактически ничего, и варианты, где кусок набережной Москвы-реки оценивается как целая квартира в Венеции.

Эксперты говорят, что смотреть на воду из окна не только приятно, но и полезно: квартиры с видом на реку, канал и озеро имеют дополнительную инвестиционную привлекательность и, как следствие, более «вескую» капитализацию.
Высокую стоимость усиливает тот факт, что жилых многоэтажных комплексов с качественными «мокрыми» видами на столичном рынке недвижимости очень мало, и фактически все они расположены на северо-западе и севере Москвы, а также в районе Замоскворечья и «Золотой мили».

Ценность взгляда

«Вид из окна на воду — это очень приятное и ценное дополнение к уютной и просторной квартире. Стоимость этой опции достигает 30%, причем покупатели очень любят такие квартиры и с большим удовольствием их покупают», — говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. Понятно, что рост цены зависит от высоты этажа, на котором расположена видовая квартира.

«В нашем ЖК „Лазаревское“ есть вид на пруды из многих квартир. Как правило, с верхних этажей вид, конечно, лучше, чем с нижних. Поэтому у нас есть небольшая дифференциация цен по этажам, — объясняет руководитель отдела маркетинга ГК „Пионер“-Москва Ирина Романова. — Кроме того, на трех последних этажах у нас в комплексе устанавливаются большие французские окна, которые обеспечивают еще более объемную панораму. Квартиры там стоят примерно на 5% дороже за „квадрат“, чем на средних». И есть такие покупатели, для кого панорамный вид является очень привлекательным фактором, но такой подход близок не всем: есть и те, для кого предпочтительнее нижние этажи.

«Вид из окон квартиры на воду ценен всегда, — обобщает руководитель по проектам департамента эксклюзивной недвижимости IntermarkSavills Владимир Говорин. — Другое дело, во сколько его оценит застройщик на этапе строительства или владелец в готовом доме, чтобы покупатель готов был за него переплатить. Общей формулы цены вида на воду не существует, и я бы рекомендовал придерживаться здравого смысла. В домах бизнес-класса на Щукинской или Полежаевской разница может составлять от 10% до 20% в зависимости от особенностей проекта и методик анализа и расчета цен на каждую квартиру, если мы говорим о продажах на стадии строительства от застройщика. Легко подсчитать, что 15% для среднего бюджета в этой категории жилья по цене в $800 000 дадут нам $120 000 за вид на воду».

Встречаются и другие ситуации. К примеру, жилой комплекс «Васко да Гама» расположен на правом берегу Канала им. Москвы. Расположение определило его название в честь мореплавателя: проектировщики не смогли не использовать преимущества «водного» расположения и разместили на корпусах комплекса пентхаусы с открытыми лоджиями, откуда открываются виды на Канал им. Москвы и лес. Но пентхаусы — все-таки товар штучный, покупатели в основном интересуется обычными квартирами, в том числе с видами на воду — такие тут тоже есть. По словам представителей компании «Стройтэкс», доплата за квартиру с видом на воду и яхты составит порядка 5% при цене квадратного метра от 69 000 до 87 000 руб. «Сейчас на рынке сложилась такая ситуация, что при покупке квартиры на этапе открытия продаж вид на воду фактически не будет ничего стоить или обойдется недорого», — отмечает представитель «Стройтэкса». Расположение «у большой воды» предполагает не только жизнь «с видом», но образ жизни, в которой есть место рыбалке после работы или занятиям яхт-спортом.

Бывают и случаи, когда вид на воду не стоит в прямом смысле ничего. «Эта опция, безусловно, является довольно ценным «дополнением» к основным характеристикам квартиры, но на ценовые показатели жилья это не оказывает заметного влияния. Если говорить об экономклассе, то, например, в наших объектах данная характеристика вообще никаким образом не сказывается на стоимости квадратного метра. Однако такие квартиры продаются в первую очередь. Что касается более высоких классов, то все зависит от того, насколько покупатель готов платить за вид, — говорит директор департамента продаж и маркетинга агентства недвижимости «Домус финанс» Андрей Глебов.

На первой линии

Все эксперты сходятся во мнении, что когда речь заходит о квартирах категории класса элит и «сталинок», то вид на воду может стать одним из серьезных «утяжелителей» стоимости. «Вид на набережную, хорошие пейзажные характеристики — одни из ключевых моментов, определяющих ликвидность объекта. На такие квартиры всегда высокий спрос, — говорит генеральный директор компании „Миэль-Брокеридж“ Алексей Шленов. — Если говорить о набережной, то возможность видеть ее из окна зачастую становится определяющим фактором при выборе квартиры. Это часть имиджа, и открывающиеся из окна виды, например, на Нескучный сад или Фрунзенскую набережную, для многих становятся серьезным аргументом в пользу такой покупки. Также это является и фактором, влияющим на стоимость, особенно для старого жилого фонда, в основном это касается сталинских домов. Конечно, учитывается и этаж, и количество комнат, и общий метраж квартиры, но при прочих равных условиях вид на набережную может стать определяющим фактором. К таким востребованным набережным относятся и Ростовская, и Савинская, и Фрунзенская, и Космодемьянская».

А вот на Остоженке домов с видами на Москву-реку очень мало — при подсчете хватит пальцев одной руки. «Покупатель тщательно изучает все прочие характеристики дома и квартиры: локацию и окружение, качество строительства, камерность, инфраструктуру и службу безопасности, а также планировку и начинку квартиры, — говорит Владимир Говорин. — Из завершенных домов с видами на воду можно выделить дом на Пречистенской набережной, владение 17-19, где из окон большей части квартир открываются виды на Москву-реку и стрелку Болотного острова. И если сесть и рассчитать разницу между стоимостью квартир с видами на воду и без них, то с учетом корреляции по остальным параметрам результат выйдет всего порядка 8-10%. Это немного в процентном выражении, но в абсолюте сумма может составить $500 000. И вот тут каждый покупатель самостоятельно принимает решение — платить или не платить».

В элитном сегменте из достойных домов с видом на воду Наталья Кац отмечает «Баркли Плаза», дом в 7-м Ростовском переулке и комплекс «Город яхт» на Ленинградском шоссе. «Панорамы водных пространств открываются с верхних этажей ЖК „Коперник“ и Имперского дома. Также могут похвастаться водными видами дома на Саввинской набережной. И, конечно, смотрит на воду ЖК „Алые паруса“. Дом на Котельнической набережной, с одной стороны, тоже обращен окнами на реку, а с другой — окружен оживленной автомагистралью, поэтому преимущества панорамы Москвы-реки нивелируются потоком автомобилей. На Котельнической набережной видовая квартира может стоить до $20 000 за метр, на Фрунзенской — не менее $10 000», — отметила Наталья Кац.

Также, по наблюдениям эксперта, весьма популярны дома в квартирах вокруг Патриарших прудов (Большой и Малый Патриаршие переулки, Ермолаевский переулок, Малая Бронная). «Там дома исторической застройки, стоимость квадратного метра в них — до $30 000. Дома в 7-м Ростовском переулке и на Якиманской набережной обладают красивым видом на воду и не страдают от шумного автомобильного движения. Когда будет реконструирована территория „Золотого острова“ и построены дома, то видовые характеристики там будут безупречными», — говорит Наталья Кац.

Как отмечают все эксперты, водная инфраструктура в домах в Москве встречается очень редко, да она и не нужна по большому счету. «Частное судоходство в столице ограничено, то есть причал для яхт неактуален, и на лодочке по Москве-реке просто так не покатаешься. Так что водная инфраструктура — это больше элемент престижа», — замечает Наталья Кац.

Бросить в воду

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры с видом на воду? Инвестиционная привлекательность такого жилья довольно высока. Причем это касается всех классов жилья. Такие квартиры как минимум продаются быстрее — как на первичном, так и на вторичном рынке. «Очевидно, что с инвестиционной точки зрения вкладываться в квартиры с видом на воду имеет смысл при минимальной стоимости этого вида. Могу рекомендовать брать видовые квартиры, если цена качественного вида на воду менее 7% от стоимости квартиры. Если же разница больше, то включайте эмоции и холодный расчет — а сколько вы сами и знакомые из вашего окружения переплатили бы в будущем, когда дом будет построен или заселен, за этот чудесный и неповторимый вид на водную гладь?» — считает Владимир Говорин.

Он советует покупателям в важный момент выбора квартиры между «окнами в воду» и «окнами во двор» просто вспомнить жизнь в сегодняшней квартире и попробовать посчитать, сколько минут или часов в день они сидят у окна, любуясь видами. «Иногда ответ на этот вопрос может удивить», — подытоживает эксперт.

Издание: Финансовые известия
Автор: Татьяна Лапина

вверх