меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Как не попасть к аферистам при покупке квартиры

22 апреля 2016

Сделки с недвижимостью — отличная возможность заработать для аферистов.

Причин тому несколько:

  • доверчивость и неграмотность покупателей в юридических вопросах,
  • несовершенство механизмов купли-продажи жилья.

Безусловно, сегодня мошенникам не так легко «облапошить» покупателей, как в далекие 90-е. Но не нужно думать, что проблемы исключены.

Условно операции купли и продажи принято делить на две группы — в первой фигурируют новостройки, во второй — вторичный рынок. Схемы, применяемые аферистами в этих двух случаях, также разные.

Как не попасть к аферистам при покупке квартиры

Как хитрят продавцы новых квартир

Покупка новой, еще непостроенной квартиры ─ это возможность купить жилье дешево и, в то же время, большой риск. Никто не может дать гарантию, что, спустя несколько месяцев, застройщик не исчезнет навсегда с вырученными деньгами. Нередко происходит и так, что строительная фирма честно планировала достроить многоэтажный дом, но обанкротилась, не смогла преодолеть конкретный административный барьер.

Встречаются и такие многоэтажки, которые годами стоят готовыми, но не сданными. В них дольщики тоже не могут заселиться. Как бы там ни было, получить назад свои деньги потенциальные новоселы обычно не могут по одной из следующих причин:

  • В договоре были допущены ошибки. Совсем недавно в прессе появилась история, в которой дольщики узнали, что их жилье заложено застройщиком, поскольку тому грозит банкротство. Как оказалось, залог был возможен из-за того, что с клиентами был заключен не договор долевого строительства по ФЗ-214, как того требует закон, а предварительный договор долевого участия. Последний дает застройщику полное право оформлять недвижимость на себя и закладывать ее.
    Недопустимо заключать ПДДУ вместо договора долевого участия по форме ФЗ-214!
  • Недобросовестный посредник. В ходе строительства дома застройщик обычно привлекает субподрядчиков. Те, в свою очередь, продают квартиры по договору с инвесторами и самой строительной фирмой, берут деньги у клиентов и оставляют себе определенный процент в качестве вознаграждения.
    Однако не все субподрядчики являются честными. Некоторые из них так и не переводят вырученные деньги на счет застройщика и исчезают вместе с ними. Тогда на субподрядчика подается иск в суд, договор между застройщиками и им аннулируется. Люди не видят ни денег, ни жилья.
  • Отсутствие разрешительной документации на строительство многоэтажного дома. Найти виноватых в этой ситуации очень сложно. Бывает даже так, что новоселы уже давно заселились, а после узнают, что их «многоэтажка» построена незаконно. Их выселяют, а здание признают «самостроем» и сносят. Дольщики при этом не могут рассчитывать на компенсацию материального и морального ущерба. Они остаются ни с чем.

На что обращать внимание при покупке новостройки?

Разумнее всего приобретаться новую квартиру, сотрудничая напрямую с застройщиком. Если же выбранная строительная организация не занимается оформлением квартир, тогда лучше обратиться в проверенное агентство по недвижимости и с его помощью выяснить:

  • Грамотно ли оформлены документы на строительный объект.
  • Есть ли у застройщика документы о выделении земельного участка, разрешение на возведение многоквартирного дома.

Если строительная фирма отказывается показать все запрошенные бумаги, от ее услуг лучше сразу оказаться.

Титульное страхование при покупке еще не существующей квартиры также не поможет, ведь страховать еще нечего. Поэтому полностью обезопасить себя от всех возможных рисков дольщики никогда не могут.

«Серые» схемы при продаже вторичного жилья

Традиционная схема, используемая мошенниками, которые орудуют на вторичном рынке недвижимости, выглядит приблизительно так:

  • Проведение сделки (с регистрацией).
  • Получение денег с покупателя.
  • Оспаривание заключенной сделки через суд.
  • Расторжение ранее заключенного договора купли-продажи.

Среди самых популярных обманных схем на «вторичке» можно выделить следующие:

  • Демонстрация одних объектов, продажа — других. Мошенники могут менять номера квартир и домов (и в документах, и на самом здании). Такой подход является примитивным, но с его помощью удалось обмануть далеко не одного доверчивого и невнимательного клиента.
  • Использование подставного лица. При этом не обязательно, что при заключении сделки продавец будет использовать поддельный паспорт. Он просто может быть очень похож на человека, которому данный документ принадлежит в реальности. Также не исключена подмена фотографии.
  • Продажа жилья по доверенности. Мошенники объясняют, что продают чужую квартиру, так как ее реальный владелец болен или проживает за границей. Относиться к таким сделкам нужно с осторожностью. Очень часто, спустя некоторое время, оказывается, что собственник даже не знает о том, что его дом продают.
    Если же решено купить жилье по доверенности, необходимо обязательно лично встретиться с владельцем, узнать, жив ли он, не собирается ли отзывать выданный документ. Накануне сделки можно обратиться к нотариусу для того, чтобы уточнить, не была ли аннулирована доверенность.
  • Кража аванса за квартиру. Схема очень простая. Покупатель смотрит квартиру и выказывает желание ее купить. Чтобы удостовериться в серьезности его намерений, продавец просит внести залог. При этом заключается предварительный договор, в котором указывается точная сумма аванса.
    Позже выясняется, что в качестве продавца выступало постороннее лицо, например, арендатор, который куда-то исчез, а документы на продажу были хорошо подделаны.
    Главная «прелесть» описанной схемы в том, что с ее помощью можно обмануть одновременно несколько потенциальных покупателей.
  • Продажа квартиры, которая находится в залоге. Некоторые аферисты закладывают квартиру при получении кредита в банке, а потом продают ее. Правда, сегодня данный вариант реализовать сложно — обременение на право собственности легко проверяется через ресурс «Росреестра». Выписка из Единого гос. регистра прав на недвижимость стоит недорого, делают ее быстро. Но нужно помнить, что дата на ней должна быть не старее трех дней.
  • В квартире прописан человек, который отказался от приватизации, но имеет право на пожизненное в ней проживание. Обман состоит в том, что право на проживание сохраняется даже после многократной продажи жилья. Этим могут воспользоваться мошенники, чтобы давить на нового владельца квартиры.
    Нужно быть осторожным, покупая дом, в котором никто не был прописан — неприятный сюрприз в виде новоиспеченного соседа, который имеет право на проживание, не исключен. Оспорить такую сделку можно только в том случае, если продавец состоит на учете в наркодиспансере.
  • Быстрое оспаривание сделки после ее заключения. Продавец может заявить, что его вынудили подписать бумаги или, что он находился в состоянии алкогольного опьянения. Чтобы вранье выглядело правдоподобно, сразу после подписания договора купли-продажи бывший собственник выпивает спиртное и специально нарушает ПДД, чтобы попасть на медицинское освидетельствование.
    В результате сделку суд признает недействительной. Квартира возвращается аферисту. Возвращать деньги покупателю тот, конечно же, не собирается.
    Оспорить договор можно, если собственник жилья состоит на учете в наркодиспансере. Поэтому важно убедиться в дееспособности человека, с которым планируется сотрудничество.
  • Преднамеренное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Мошенники делают это для того, что оспорить сделку по одной из выше описанных схем и вернуть покупателю лишь часть того, что ими было получено в реальности.

Когда мошенник — покупатель

Когда мошенник — покупатель

Не всегда обманщиками оказываются продавцы. Известно немало случаев, когда на покупке жилья наживаются покупатели. Вот схемы, которые помогают им:

  • Неправильные денежные расчеты. Покупатель уговаривает передать деньги «из рук в руки», а не через ячейку банка. Потом уверяет, что сумма была верной.
  • Покупка доли квартиры. Рейдер покупает только долю, но после начинает претендовать на всю квартиру. Если ему не дают пользоваться остальными помещениями, начинает писать заявления в милицию. Все это делается, чтобы морально «задавить» соседа по жилплощади и заставить его откупиться.
    Не стоит бояться таких аферистов. Нужно подать иск в суд. Однако забывать о правилах пользования жильем, прописанных в договоре купли-продажи, не следует (не всегда они помогают невинному участнику конфликта отстоять свою позицию).
Проверка квартиры на чистоту

До заключения сделки купли-продажи рекомендуется:

  • самостоятельно получить выписку из ЕГРП, что исключить наличие обременений;
  • затребовать у продавца расширенную выписку на недвижимость, в которой будет представлена подробная история собственников данной квартиры;
  • попросить у продавца справку Ф40, которую выдают в паспортном столе.

Если нужные документы увидеть не удалось, лучше найти другую квартиру.

Когда можно оспорить сделку купли-продажи

Чтобы заключенная сделка была признана недействительной, в идеале должно пройти не более 12 месяцев с момента ее заключения. Однако теоретически оспаривание может быть произведено на протяжении трех лет — столько составляет срок исковой давности.

Признать договор противоречащим нормам закона также можно в течение трех лет. При этом днем отсчета может быть не день подписания бумаг о продаже, а тот день, когда новый владелец квартиры узнал об обстоятельствах, согласно которым получил возможность расторгнуть сделку.

вверх