меню
ежедневно с 09:00 до 21:00

Как правильно брать ипотеку: риски и дополнительные расходы

11 февраля 2016

По статистике, каждая третья сделка по купле-продаже квартир проводится с привлечением заемных «ипотечных» средств. Большинство банков, предоставляющих ипотеку, анонсируют программы со ставкой по кредиту в пределах 13%.

В действительности размер реально выплаты может оказаться существенно выше. Избежать непредвиденных расходов и гасить ипотеку на наиболее выгодных и разумных условиях поможет понимание возможных дополнительных расходов по кредиту.

Как правильно брать ипотеку: риски и дополнительные расходы

Основные рекомендации

К основным принципам планирования ипотечной программы относятся:

  • «правильная» валюта — кредит рекомендуется брать в той валюте, в которой заёмщик получает заработную плату;
  • рассчитывать ежемесячный платёж нужно так, чтобы он не превышал 30% основного заработка — это позволит вести привычный образ жизни и иметь резерв средств на случай «экстренных» обстоятельств.

Кроме этих очевидных положений при выборе ипотечной программы необходимо обращать внимание на:

  • вид ставки — плавающий или фиксированный;
  • первоначальный взнос;
  • период кредитования;
  • уровень дохода при оформлении ипотеки;
  • условия страховки;
  • дополнительные сборы.

Виды и принцип образования ставок по ипотеке

В основе всех процентов по ипотеке — размеры ключевой ставки ЦБ, которая в настоящее время зафиксировалась на 11%. В связи с этим ипотека с господдержкой, покрывающей выпадающие расходы, предоставляется под 11-12% годовых, без таковой — от 13,5%.

Обозначенный выше принцип актуален для кредитов с фиксированной ставкой. Ее величина, обозначенная в рекламе и информационных проспектах банка, нивелируется стабильностью. Но и в этом случае необходимо учитывать, что процент банк рассчитывает всегда в индивидуальном порядке.

Существуют также плавающие ставки — они на момент оформления могут казаться очень выгодными, но основной их минус — невозможность точного прогнозирования размера ежемесячной выплаты.

На размеры плавающих ставок влияют банковские переменные: MosPrime для рублевых программ и LIBOR — для валютных. Все они «подстраиваются» под актуальное состояние рынка, то есть на основании ставок в крупнейших российских банках. В свете последних событий в сфере финансов и экономики прогнозируется увеличение MosPrime почти в 3 раза, а значит, заёмщики понесут куда большие расходы, чем планировали, при этом размеры взносов будут меняться неоднократно.

Первый взнос

Чем больше размер первоначального взноса, тем ниже процентная ставка. В среднем для «старта» ипотеки нужно сразу внести платеж в размере 10-15% от стоимости недвижимости. Немногочисленные программы позволяют получить кредит на жильё без взноса. Более того, некоторые банки предлагают ипотеку под залог имеющейся квартиры, если она как минимум на 20% дороже новой недвижимости, оформляемой в кредит.

Ставки не зависят от размера кредита. Исключение составляют только госпрограммы — пользоваться льготными условиями (ставкой до 12%) можно только в том случае, если оценочная стоимость новой квартиры не превышает 8 млн. рублей.

Срок кредитования

Чем меньше период кредитования, тем более высокой оказывается ставка, при этом банки выдают кредиты так, чтобы последняя выплата была внесена не позже 60-65-летия клиента. Оптимальный размер выплаты проще всего сформировать при сроке ипотеки в 20 лет. Минимальная продолжительность программ начинается от 5 лет, ежемесячный платеж в этом случае достаточно высокий. При увеличении продолжительности кредитования увеличиваются и переплаты, хотя ежемесячный взнос по ипотеке на 30 лет оказывается примерно на 1,5 тысячи рублей ниже, чем при 20-летней программе.

Уровень дохода

При формировании программы кредитования в банках используются разные типы оценки доходов кандидата:

  • «белая» зарплата, подтвержденная по официальной форме 2-НДФЛ — ставка снизится на 0,5-1%;
  • «серые» доходы или регистрация ИП у заемщика, подтвержденные справкой по форме банка, — ставка увеличивается на 0,6-1% относительно средних показателей, а первоначальный взнос составит минимум 40% от стоимости выбранной недвижимости;
  • При заявке на ипотеку без подтверждения дохода заполняется анкета и предоставляются 2 документа, один из которых — паспорт. В этом случае условия кредитования рассчитываются только индивидуально, но с максимальной вероятностью будут существенно отличаться от средних и рекламных.
Страховка

Страховка закладывается в любую ипотечную программу — она позволяет банку обезопаситься от максимального количества рисков. Страхованию подлежат:

  • риск утраты ил повреждения квартиры — обязательный параметр, который после получения квартиры в собственность выражается в дополнительных ежегодных 0,15%-0,3% к сумме займа;
  • потеря работы — такая опция оформляется по желанию и составляет в год 1% от суммы кредита, в случае увольнения заемщика она позволит заморозить ежемесячный платёж по телу кредита, а выплата процентов ляжет на страховую компанию;
  • рекомендованная страховка жизни или потери трудоспособности — 0,3-2% от суммы кредита в год, рассчитывается страховой компанией с учетом возраста, «истории», состояния здоровья и других особенностей образа жизни клиента, при отмене этой опции банки практически всегда повышают ставку.
Дополнительные сборы

Дополнительные сборы и комиссии отличаются в разных банках. К наиболее распространенным относятся:

  • «покупка» ипотеки с минимальной ставкой — для этого заёмщик должен внести единовременную комиссию 1,5-3,5% от стоимости будущей недвижимости, причем чем больше внесенная сумма, тем ниже ставка;
  • комиссия за сопровождение и выдачу кредита — 1-1,5%;
  • оплата услуг по оценке недвижимости при получении права собственности — 3-8 тысяч рублей.

Правильная оценка условий кредитного договора и понимание принципов образования ставок и расчёта ежемесячных взносов помогут получить ипотеку на максимально комфортных и выгодных условиях.

вверх